跳至內容

立法會四題:建築物樓層序數

以下為今日(二月二十九日)立法會會議上梁家傑議員的提問和發展局局長林鄭月娥的答覆:

問題:

據報,有市民以七百萬元購入馬鞍山樓盤「天宇海」一個設於平台層的「海畔花園大宅」單位。由於該名市民購入時單位為預售樓花,直至兩個月前收樓才得知該單位實際上位於地面,懷疑售樓書有誤導成分。該售樓書列明住宅單位設於平台層、五樓至三十樓,不設地下及一至四、十三、十四和二十四樓;而樓層圖只有英文說明,沒有標示平台層與地面的距離;另外會所圖中顯示平台層設於一樓會所之上。就此,政府可否告知本會:

(一)屋宇署在審批上述樓盤的建築圖則時,有否考慮售樓書的內容會否令平台層單位的買家誤以為自己購買的單位並非位於地面;若有,詳情為何;若否,原因為何;

(二)鑑於屋宇署在二○一○年五月修訂《認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考》(《作業備考》),接受售樓書中將「四」、「十三」及尾數是「四」的層數刪去,但刪除其他層數的做法不會獲得允許,亦不接納採用非數字名稱、別號、另類層數(例如「亦稱X樓」),以及不合邏輯或非順序的層數編排,以免令物業的準買家、訪客及提供緊急服務的政府部門感到混亂,當局在審批「天宇海」的建築圖則時,有否評估發展商將五樓以下的單位列為設於非數字的「平台層」,以及刪去一至三樓等做法有否違反《作業備考》;若有,詳情為何,以及有否要求發展商適當地修改圖則;若沒有作出評估,原因為何;及

(三)根據政府就規管一手住宅物業銷售事宜草擬的建議法例,上述「天宇海」的個案會否觸犯建議法例中的任何部分;若會,詳情為何;若否,會否考慮加入相關規定,以使條例更能保障消費者?

答覆︰

主席:

建築事務監督(監督)在審批建築圖則時,必須根據《建築物條例》行事。該條例第16條列明監督可拒絕批准建築圖則的理由,其中並沒有包括與售樓說明書有關這個理由。因此,監督在審批建築圖則時,並不會考慮售樓說明書的內容。

如批地文件有大廈公契須獲地政總署署長批准的條款,則地政總署在審批大廈公契時,會跟隨監督已批准的建築圖則上的樓層編號,作為大廈公契內須列明的樓層編號。如批地文件另有條款,要求發展商須在發展項目獲取滿意紙前,取得地政總署署長的同意,才可預售樓花,則預售樓花的安排受地政總署的「同意方案」所規管。現時「同意方案」要求發展商須在售樓說明書內首部分的「發展項目基本資料」中,列明樓層資料,該樓層資料須與獲批大廈公契中的樓層資料一致。

雖然建築物樓層序數的編排並非《建築物條例》第16條下監督可拒絕批准圖則的理由,但為訂出樓層序數的合理模式及良好作業守則,監督制訂了有關「劃一樓層序數」的《認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考》(《作業備考》),供業界使用。雖然《作業備考》屬建議性質,但根據過往經驗,業界都會遵從。因應公眾對樓層序數編排的關注,監督最近一次是在二○○九年檢討了《作業備考》,並在與持份者進行詳細討論後,於二○一○年五月作出修訂。根據現行的《作業備考》,在呈交圖則予監督審批時,認可人士應在圖則上清楚明確地顯示樓層序數。如果監督或其他有關政府部門認為圖則所示的建築物樓層序數並非有邏輯地編排,或者有關的層數編排可能引起混亂的話,監督會建議申請人適當地修改圖則。

就問題的三個部分,我的答覆如下:

(一)正如我剛才所述,《建築物條例》第16條列明監督可拒絕批准建築圖則的理由,其中並沒有包括與售樓說明書有關這個理由。因此,監督在批准發展項目「天宇海」的建築圖則時,並沒有考慮售樓說明書的內容。事實上,從時序來看,售樓說明書一般是為配合樓宇開售(包括預售樓花)才提供,而並非呈交建築圖則時已存在的文件。

(二)「天宇海」發展項目的建築圖則首次於二○○七年十二月獲監督批准。其後,監督於二○○九年七月批准修訂圖則的申請,經批准的修訂圖則顯示目前的樓層序數編排。由於當時我剛才所述經修訂的《作業備考》並未頒布,因此監督只根據舊有的《作業備考》評估項目的樓層序數編排。認可人士於二○一○年十二月向監督最後一次呈交修訂圖則,當時經修訂的《作業備考》已經生效,並且適用於該發展項目。因此,儘管當時呈交的修訂圖則就樓層序數編排方面沒有修改,監督曾按照經修訂的《作業備考》作出評估。

發展項目的地盤大致呈鍋形,項目內所有住宅樓宇的樓層序數,乃因應地盤的地理環境而編排。位於地盤中間部分的住客會所為最低點,住客會所的樓層按序設為一樓、二樓、三樓及五樓而不設「四字樓」。至於六幢多層住宅樓宇及十四幢獨立屋,則分布於地盤的周邊,地勢稍高於地盤的中間部分。該六幢多層住宅樓宇的地面首層稱為平台層,平台層單位之上的樓層,按序為五樓至三十樓(不設「十三」及尾數是「四」的層數),如此類推。

根據認可人士呈交而現已批核的建築圖則,該發展項目的樓層序數是按整體設計,由下開始向上以層遞的方式順序編排。其中,第六座及第七座住宅樓宇跟住客會所相連,由於該兩座住宅樓宇在平台層之上的樓層的水平跟會所五樓的水平相若,因此該樓層被命名為五樓。第六座及第七座的樓層序數編排,應用於發展項目內其他住宅樓宇(即第一、二、三及五座),以達到一致性及避免混亂和不便。整個發展項目的樓層序數編排方式如下:地庫、會所一樓、平台層、會所二樓、會所三樓、六幢多層住宅樓宇的五樓,以及會所五樓。以整個發展項目而言,並沒有刪除一至三樓。

至於「平台層」的命名,雖然此屬非數字名稱,但認可人士在應用《作業備考》時是以專業判斷,考慮某一樓層命名的建議是否合理。事實上,「平台層」的命名在香港一般住宅樓宇都有出現。此外,根據載列於《作業備考》一個適當樓層序數編排的例子(《作業備考》的附錄A),監督會接納一些非數字名稱,如「閣樓」及「平台」,作為樓層命名。

按照現行中央處理建築圖則的申請審批制度,監督曾在收到建築圖則的審批申請後,把圖則轉介予相關政府部門審閱。在這個「天宇海」個案中,有關部門(包括消防處)對上述樓層序數的編排並沒有提出意見。監督經評估以上因素後,認為發展項目的樓層序數編排可以接受,因此,沒有建議申請人作出修改。

(三)為進一步提高一手住宅物業銷售安排的透明度和公平性,運輸及房屋局在考慮過「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」(督導委員會)的建議後,擬備了規管一手住宅物業銷售的建議法例。建議法例以督導委員會的建議為主要基礎。運輸及房屋局就建議法例於二○一一年十一月二十九日至二○一二年一月二十八日進行了公眾諮詢。諮詢期內,運輸及房屋局共收到九百五十九份意見書。該局現正考慮有關意見並會就建議法例作所需的修訂。

建議法例要求賣方須擬備售樓說明書,以及規定售樓說明書須列出的資料,當中包括發展項目的位置圖、發展項目的鳥瞰照片,及住宅物業的樓面平面圖等。運輸及房屋局現正就建議法例作最終修訂,當中包括加入條文,要求賣方須提供最低住宅樓層與地面的水平差距的資料,供準買家參考以進一步保障消費者。

立法規管一手住宅物業銷售是運輸及房屋局重中之重的工作,該局會盡力在今年第一季內將條例草案提交立法會審議,並會致力在本立法年度完成立法工作。


2012年2月29日(星期三)
香港時間15時35分

 


返回.