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發展局局長在二○一二至一三年度賣地計劃記者會的發言(只有中文)

以下是發展局局長林鄭月娥今日(二月二日)在二○一二至一三年度賣地計劃記者會的開場發言:

發展局局長:各位傳媒朋友,我們今日第一次在新政府總部演講廳舉行記者招待會,希望大家以後工作愉快。今日下午我們公布來年即二○一二至一三年度賣地計劃。首先,讓我們回顧過去一年整體的政府賣地情況。大家也記得,自從二○一○年,即前年,我們開始優化賣地措施,除了保留勾地表制度外,亦主動出售政府土地。踏入二○一一年,特別在去年的財政預算案公布後,特區政府以更加進取的態度賣地,其後亦決定會按季預先公布政府有甚麼土地會出售。目前為止,我們估計整個二○一一至一二年的財政年度,將會共售出二十七幅住宅用地,可以提供約七千九百個單位,其中三幅是限呎地,可以提供最少二千二百六十個中小型單位;另外五幅是限量地,可提供最少三千七百九十個單位。這二十七幅的住宅用地,有二十一幅已經成功出售,截至今日為止,沒有「流標」情況,所有二十一幅土地全部售出。另外,明日有一幅限量地會截標,餘下的五幅是我早前公布在本財政年度最後一季,即一直至三月底會推出招標的土地。

除了在住宅土地方面相當進取,去年透過我們主動出售和發展商成功勾出的,非住宅用地的出售情況也非常理想。我們先後出售了三幅酒店用地,估計可提供約一千五百五十個房間。另一幅綜合發展的土地,即北角油街的土地,亦指定需要提供酒店,即部分土地或樓面面積需要提供酒店。另外,亦會售出一共七幅商業/商貿用地,其中一幅是稍後招標的天水圍商業用地,共可提供約三十二萬平方米總樓面面積。

去年,我公布二○一一至一二年賣地計劃時,當時我們指定會由政府主動出售共十八幅用地,我想交代現時該十八幅用地的情況如何。其中十四幅已經成功出售或將會在這季出售,但有四幅有一些改變。兩幅原本用作招標作「限呎地」的住宅用地,撥作興建新居屋,分別位於荃灣和元朗,應該可供應約一千五百個單位。另位,很不幸地有兩幅酒店和商業用地本來在這個財政年度需要出售,但由於這兩幅地位處的地區的分區計劃大綱圖受到司法覆核而延誤,所以這兩幅土地在這個財政年度暫時未能招標出售。不過,我想澄清司法覆核並非針對這兩幅地,這兩幅地分別是中區的美利大廈和灣仔的舊警署用地,但由於它們位處地區的分區計劃大綱圖受到司法覆核,所以暫時不能完成法定規劃程序以安排出售。但去年我舉行記者會後,財政司司長亦認為我們應該更加進取,所以我們便採取了按季預先公布,加入了其他用地。所以,總的來說,在二○一一至一二年度將會主動和經過成功勾地出售的共有三十七幅政府用地,包括二十七幅住宅用地、七幅商業/商貿用地和三幅酒店用地,我相信這也是近年一個很高的紀錄。

至於整個年度私人住宅土地總供應量。大家記得我曾強調,可以提供私人住宅的土地並非全部來自政府,是有很多來源。當中七千九百個來自出售政府土地;另外西鐵的物業項目在今個財政年度有六千六百個單位,其中荃灣西站五區(灣畔)稍後會重新招標,南昌和荃灣西站五區(城畔)則已經售出;另外市區重建項目有一千一百個單位,需要修訂土地契約或換地的項目截至去年十二月,即財政年度頭九個月,有四千一百個單位,而最後一項即無須修訂土地契約或換地的私人重建項目有一千五百個單位,亦是財政年度頭九個月,換句話說,這一季仍然會有更多的單位。

相對於去年我同大家介紹,在圖表中的最後三個類別,即市區重建、私人主導的土地契約修訂和私人重建項目,都較我們原先的預測為高。我們原先預測市區重建大約提供二百個單位;土地契約修訂我們假設過去五年平均每年大約提供三千三百個單位,但現時頭九個月便已經提供了四千一百個單位;私人重建項目一般是私人集齊業權在舊區重建,原本我們基於過去五年的平均數估計是每年一千三百個單位,但現時頭九個月便有一千五百個單位。我覺得這個土地來源在未來數年或許會增加,因為大家也看到很多收購行動正在進行。

反之,有一個來源在這個圖表中並沒有表達,就是香港鐵路有限公司自己的項目,因為有各方面的原因,未能按時推出招標,但我知道港鐵公司仍然很努力爭取希望在這一季或許有一個項目可以做得到,這些項目包括分別位於天水圍、大圍和將軍澳86區的項目。

我現在談二○一二至一三年度的政府賣地計劃。概括來說,我們在未來一年的賣地計劃中有五十三幅用地。財政司司長已率先公布,屬於住宅用地有四十七幅,可提供的單位大約一萬三千五百個,有兩幅酒店用地及四幅商貿用地。

在二○一二至一三年度賣地計劃有數個重點大家可以特別留意。第一是二○一二至一三年度的四十七幅住宅用地,超過一半是新增的住宅用地,即以前未出現過,換句話說,過去一年我們很努力尋找或釋放土地及解決土地原先的問題,從而可以將土地放進賣地計劃內。不但新增土地的數目超過一半,估計可提供的單位,即一萬三千五百個單位中,超過一半是來自新增的土地。這顯示政府增加土地的決心,及由財政司司長親自領導的房屋用地供應督導小組的工作取得一定的成效。

第二個重點我相信大家會特別注意,稍後你們亦會找業界回應。今年我們選擇將土地拆細出售,在勾地表內,我們將位於將軍澳、屯門及大埔共四幅面積較大的用地,分拆成八幅面積較小的用地,基本上是「一開二」,其中七幅已可納入未來一年的賣地計劃,以增加市場的競爭。這圖表給大家看看其中一個例子,原本將軍澳68A區的住宅用地,即小圖中的藍色部分,是一整幅用地,其實將軍澳很多土地在規劃上是這樣做的,但我們考慮過,希望增加市場競爭,亦因為我們看到過去一年的賣地情況,多了很多新加入的發展商(new players)。換句話說,現在市場應該有人有興趣參與地產發展,但向我們表示有時土地的規模太大,這將軍澳第68A區的個案,我們將它分為68A(1)區及68A(2)區,成為兩幅較小型的土地,可分開作招標出售。

第三個重點是第一次將啟德發展區的私人住宅土地納入賣地計劃,所以啟德不但不是在「晒太陽」,已進行了很多工程,現時該處的土地亦已可以投入發展。二○一二至一三年賣地計劃,我們放進兩幅啟德私人住宅地。圖中紅色方框的兩幅地,我們稱為1H(1)及1H(2),這兩幅地均位於啟德的北停機坪,是接近太子道的用地。其附近是什麼地呢?圖中藍色實心部分,是我們交給市區重建局作「樓換樓」的1G(1)地盤,另外再有兩幅很大的,是現在興建中的公屋地盤。今次放入賣地計劃的兩幅啟德土地,估計可提供約一千個單位。當然往後我們會陸續推出啟德用地,按目前規劃估計,啟德能提供的私人住宅用地,包括市區重建局興建的「樓換樓」,大約可做到不少於一萬七千個單位。

另一個重點,是我們會沿用按季預先公布政府主動賣地的安排,這安排財政司司長已提及。我稍後會公布二○一二至一三年度第一季(四至六月)的賣地計劃。另外我們會因應市場情況及個別地盤的特色,在賣地時採取限量或限呎的措施,在出售土地時,我們會公布土地的情況。

另外一個重點,早前施政報告後我介紹起動九龍東時已埋下伏筆。在起動九龍東即觀塘及九龍灣的範圍,我們提供了一些資料,指政府還有一批商貿地及商業地在觀塘及九龍灣,我們當時考慮是否應將它們即時投入市場發展還是將它們稍為保留,來考慮在「起動九龍東」的過程中這些用地能否為我們提供契機,更加善用這些土地來配合九龍東的發展,今日我和大家講原本在二○一一至一二年度賣地計劃裏有四幅分別屬於九龍灣,三幅九龍灣,一幅觀塘的用地原本是可以出售,但暫時在二○一二至一三年度我們暫時不放這四幅商業商貿用地,為了提供一段時間,我相信是很短的,我們暫時不賣,來讓我們起動九龍東辦事處成立後盡早研究這些地是否能幫助「起動九龍東」的發展,而作出某方面規劃上的調校。

我現在和大家分析這些住宅用地。以地區來分析,無可避免現時大部分的新土地都在新界,所以九龍和香港只各佔五幅,絕大部分都是在新界的用地。以面積計算很多時有人說我們出售的土地太大,今次我們按以往的表達方式,即小型用地小於0.5公頃,中型由0.5公頃至一公頃,大型則超過一公頃,大家可看到分布是相當平均的,但再進一步你們看得到有二十一幅的地是很大的,超過一公頃,但這未反映發展的密度,所以我們今次又用另外一種方法和大家分析,如果我們以單位的數目,即估計該塊地可以按地積比率、高度的限制等可以提供多少單位,細的地提供少於一百個單位,我們有十八幅其實少過一百個單位,相當適合一些小型的地產商,如果它們有興趣,由一百至五百個單位有十八幅用地,真正多於五百個單位以上,即以屋邨形式興建的土地有十一幅,相對於有二十一幅土地超過一公頃有些分別。

又作一個預測,在二○一二至一三年度除了政府的土地,同時考慮其他來源,我們估計總的私人住宅土地的供應會有多少?財政司司長昨天的預算案演辭中說大約三萬個,這三萬個的數字是這樣來的:一萬三千五百個屬於政府土地,我剛才已向大家交代了,四千三百個是來自西鐵物業的四個項目,這並不包括我們稍後重推的荃灣西站五區(灣畔),因這會計在二○一一至一二年度,這四個分別是朗屏北、朗屏南、荃灣西站六區和元朗。另外六千二百個來自港鐵本來在二○一一至一二年推出,因為未推出,所以滾存至二○一二至一三年分別位於大圍、天水圍輕鐵站和將軍澳86區第4a期,你留意港鐵公司都好像我們拆細土地,所以本來是第4期,現時是第4a期,即是說有4b期,可能亦是將規模稍為縮細一點來招標。市區重建項目我們收到的資料有一千五百個單位,最後兩項由私人主導的修訂地契和私人重建,我們都是沿用去年用的假設,這是一個假設,過去五年的平均數是三千三百及一千三百。但以二○一一至一二年頭九個月的表現,大家可看到這兩個來源可做多些,總數大約三萬個單位。這三萬個單位的土地售出後,會變成熟地,會記錄在運輸及房屋局及房屋署的網站,定期為大家提供的未來三至四年私人住宅單位供應,這是指一手樓宇私人住宅單位供應。截至去年十二月三十一日,房屋署掌握的資料,未來三至四年私人住宅單位供應是六萬二千個,分別是七千個貨尾單位、四萬二千個建築中的單位減去已出售的,譬如樓花單位及可建一萬三千個單位、可隨時動工的已批土地,但未包括我們未售出的土地,所以稍後剛才賣了的土地會繼續加入表內,為未來三至四年和以後提供一手樓宇單位。

我會趁今日的機會公布按季度預先公布二○一二至一三年度第一季的賣地計劃,即二○一二年的四至六月。政府會主動出售下列四幅住宅用地,估計可以提供大約一千四百個單位,分別位於沙田九肚、兩幅在將軍澳及早前已經透露了的前北角邨東面部分四幅土地,都是會用招標形式出售。

為確保住宅單位供應數量,這四幅住宅用地中,有三幅會施加限量限制,即兩幅將軍澳土地和北角的土地,會在出售條件中規定一定要提供不少於某一個數量的單位,但不會限呎,只會限量。但九肚山的土地我們並沒有設限制,因為考慮到該土地的特色、地盤的環境,以及讓市場有自由度按市場發展這幅土地,稍後地政總署將在適當時間公布土地招標詳情 。

我向大家解釋在財政司司長在預算案演辭中的提到的「利用鐵路沿線物業發展潛力」。正如司長所說,適當增加土地發展密度,即將它的地積比率由低調高一些,是比較快的方法提供住宅單位,但同時我們必須小心,必須要顧及市民對優質城市環境訴求,否則又變成屏風樓,會引來很多爭議。所以我可以向大家說,我們這數年很努力去做優質城市的工作並不會前功盡廢,在增加樓宇和土地發展密度的同時我必須會兼顧優質城市環境的訴求。

畢竟我們投資了很多在鐵路發展,而鐵路沿線亦是市民很喜歡的地方,因為交通很方便。所以,我們第一步會盡量利用鐵路沿線的物業發展潛力。經過我們與香港鐵路有限公司過去這數月的磋商,已經率先可以看到現在西鐵有兩個沿線的物業發展是很有潛力,它們分別位於西鐵錦上路站和西鐵八鄉維修中心的上蓋。這兩個地盤過往的發展密度很低,所以從來大家也沒有聽過它們會提供很大量的樓宇供應。但在平衡發展的潛力、環境、鄉郊特色和其他限制後,當然大前提是香港對住宅樓宇供應的訴求,我們現在建議用中密度的模式發展。地積比率是三倍,大約可以興建六十萬平方米總樓面面積,估計可以提供約八千七百個住宅單位,大約百分之四十屬於中小型住宅單位,最快可在二○一四年批出作發展。

圖中的紫紅色和藍色部分,分別是錦上路站和八鄉的維修中心,但圈了的紅色部分是除了這兩個站因為不涉及收地和即時規劃完成可以發展,其周邊的鄉郊土地亦有發展潛力,所以稍後規劃署就會於今年在港鐵完成了初步的研究工作之上,我們便會檢討這片土地的發展潛力,相信可以為我們提供額外的住宅單位,包括公屋甚至是居屋單位。毗連的土地規劃其實範圍也很大,周邊有約一百公頃,如果真是可以完成規劃,現時初步估計可以多提供約一百萬平方米總樓面面積,接近一萬五千個住宅單位。我們亦通知了運輸及房屋局,請它們一同研究是否可以在這些地方發展公營房屋。稍後規劃署會研究這些工作,最終要得到城規會同意修訂有關大綱圖。錦上路和八鄉並非唯一沿線有潛力的地方,所以我們會繼續與港鐵公司探討其他可行性,看看每條鐵路的沿線尚有什麼土地有潛質釋放出來作房屋發展。

財政司司長預算案中有一個數字二千五百公頃,現在向大家解釋一下這數字。這是指規劃署現在進行的土地用途研究和檢討,一共涉及二千五百公頃,當然包括一些新發展區,包括新界東北「三合一」的發展區、洪水橋新發展區、以至行政長官在施政報告中提出的其他數個途徑,我們也在研究中。大家要留意並未包括維港以外填海,因為仍在很早的階段,而且希望建立到某一程度的社會共識,大家也認為是一個可行方案,我們才會深入的研究,而岩洞發展亦不包括在這二千五百公頃。大家也知道二千五百公頃是相當大的數目,規劃是需時的,規劃完畢後亦有一些地區會牽涉相當複雜和困難的收地程序,才能夠投放作新的房屋發展。

最後作一個簡單的總結,我們發展局會繼續按着行政長官的指示,多管齊下開拓土地資源,致力為香港建立土地儲備;第二是希望透過現時進行中的公眾參與,為維港以外作適度填海和發展岩洞尋求一個社會共識;第三是我們短期也有很多工作,是配合由財政司司長主持的房屋用地供應督導小組,盡量釋放土地作房屋發展,多謝大家。

 


2012年2月2日(星期四)
香港時間22時09分

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