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立法會二十題:赤柱廣場翻新及擴建工程

以下為今日(二月一日)立法會會議上李永達議員的提問和發展局局長林鄭月娥的書面答覆:

問題:

早前有報道指,領匯管理有限公司(領匯)轄下赤柱廣場(廣場)的擴建工程涉嫌「未批先建」,除令政府部門關注外,亦令公眾質疑在屋宇署按《建築物條例》(第123章)審批改建圖則後,申請人便可根據獲該署批准的圖則進行改建,而無需先得到地政總署同意修訂地契。就此,政府可否告知本會:

(一) 在香港房屋委員會將產業分拆出售之前及之後,廣場的樓面總面積及其他分類面積(例如整體的商業樓面總面積和公用地方總面積,以及廣場內部的樓面總面積、可供出租總面積及公用地方面積等)分別為何;上述擴建工程完成後,廣場的商業樓面總面積、可供出租總面積及公用地方總面積與擴建前有何差別;地政總署如何計算廣場擴建後的地價,而用作計算的面積為何;

(二) 過去5年,是否知悉,有否其他領匯轄下的項目或私人發展項目,在經屋宇署批准改建圖則後,未獲地政總署同意修訂地契便展開工程,即涉及「未批先建」;若有,詳情為何,是否包括香港賽馬會擬在沙田興建投注站及支援中心的工程項目;若包括該項目,詳情為何(包括屋宇署何時批准其改建圖則、工程於何時展開,以及在工程展開時地政總署審批其修改或延續地契申請的進度為何等);該等「未批先建」的做法是否一般或慣常或可接受的做法;

(三) 地政總署如何處理「未批先建」的項目(例如有否機制作出還原地契要求,或通常會否按已展開的工程同意更改地契);就該等違反地契條款的興建項目有否任何懲處機制;過去5年,該等處理及懲處機制曾應用於哪些個案,以及該等個案的詳情為何;及

(四) 現時屋宇署和地政總署如何作出協調,以便該兩個部門可在審批工程項目申請的階段獲悉有哪些申請已分別向它們提交及其審批結果為何,並適時通知申請者需要向相關政府部門作出申請,以及在批出項目的合約完成證明書(俗稱「滿意紙」)前,確保項目已獲得所有相關部門的同意;屋宇署及地政總署有何方法監察及防止上述「未批先建」或「先建後批」的做法?

答覆:

主席:

《建築物條例》旨在規管位於私人土地上的建築物及建築工程的規劃、設計及建造,並為此就結構及消防安全和衞生等方面訂定建築設計及建造標準。屋宇署須根據《建築物條例》審批建築圖則和展開建築工程的申請。若申請符合《建築物條例》下有關的規定,屋宇署必須批准圖則及發出展開建築工程的書面同意。該些規定當中並沒有須符合地契條款的條文。《建築物條例》亦列明,屋宇署批准任何圖則或同意任何建築工程的展開,均不得當作免除任何地契條款。

地契是政府通過地政總署以地主身分與承租人(一般稱為「業權人」)就個別土地的使用而簽訂的契約,不同的地契在不同時間因應不同土地的情況而確立。若已獲屋宇署批准的建築圖則與地契條款的規定不相符,業權人可向地政總署申請修改地契條款,或取得有關批准。地政總署以地主身分考慮有關申請,可決定批准或拒絕,或若在批准時,施加條件,如補地價(如適用)等。

赤柱廣場位於赤柱馬坑邨,原屬香港房屋委員會(房委會)的產業而因此獲豁免受《建築物條例》所規限。二○○五年,房委會將包括赤柱廣場在內的若干商業及停車場物業拆售予領匯房地產投資信託基金(領匯),拆售的部分自此受《建築物條例》所規限,領匯作為業權人在物業內進行建築工程前須按《建築物條例》的規定先取得屋宇署的批准及同意。根據屋宇署的資料,有關赤柱廣場的翻新及擴建工程,其建築圖則於二○一○年二月首次獲得屋宇署的批准,而屋宇署亦於二○一○年九月就展開有關的建築工程發出書面同意。

就問題的四個部分,我的答覆如下:

(一) 根據有關地契,馬坑邨的商業設施(包括赤柱廣場在內)的總樓面面積不得超過15 528平方米。

在《建築物條例》下,除樓宇整體的總樓面面積外,條例並沒有規定申請人在呈交建築圖則申請時須提供有關樓宇的商業總樓面面積、公用地方總面積、內部可供出租總面積及內部公用地方總面積等資料。就赤柱廣場的翻新及擴建工程而言,申請人並沒有在建築圖則內提供這些資料。根據屋宇署就建築圖則及相關文件的查閱及複印事宜的作業備考及基於保密的責任,所有根據《建築物條例》呈交予該署的建築圖則或文件,在該項工程完工之後,該署方會讓公眾查閱或發出其副本。由於赤柱廣場經屋宇署審批的建築工程尚未完全竣工,根據上述原則,該署在現階段未能公開赤柱廣場獲按相關建築圖則批准的總樓面面積的資料。

根據下文(四)所述的程序,港島西及南區地政處(地政處)從屋宇署收到轉介領匯就赤柱廣場的翻新及擴建工程所提交審批的建築圖則,並就有關圖則根據地契條款與領匯進行溝通及要求資料,包括舉行會議要求領匯作出陳述等。上文提及二○一○年二月及九月屋宇署就有關建築工程發出批准及書面同意,屋宇署在有關信件中已清楚向領匯表明屋宇署以《建築物條例》作為審批建築圖則的依據,以及屋宇署的批准並不會豁免領匯履行地契條款的責任。

根據地政總署的資料,最新的情況是地政處於本年一月收到領匯就地政處的查詢而提交的進一步資料,正就此及之前領匯提交的資料作出研究,包括諮詢法律意見,現階段不宜公開討論詳情,以免影響日後地政處的立場及行動。

(二) 如前述,《建築物條例》的法定審批機制獨立於地契運作的行政機制。若業權人要落實已獲屋宇署批准的建築圖則但該建築圖則與地契條款的規定不相符,業權人有責任向地政總署申請修改地契條款,或取得有關批准。就赤柱廣場的翻新及擴建工程而言,地政處正諮詢法律意見,現階段不宜公開討論詳情,以免影響日後地政處的立場及行動。

至於提問有關香港賽馬會擬在沙田興建投注站及支援中心的工程項目,相信是指位於沙田馬場的一座九層高的新大樓。有關建築圖則已於去年七月獲屋宇署批准。沙田地政處於去年十二月通知馬會對大樓的建築圖則(即屋宇署已批准的建築圖則)不持異議。在此之前,馬會告知沙田地政處有關大樓的工程並未展開。事實上,根據屋宇署,有關建築工程至今仍未展開。

地契是政府通過地政總署以地主身分與業權人就個別土地的使用而簽訂的契約,業權人有責任履行契約所訂定的條款。假如業權人在「未批先建」的情況下開展工程,業權人必須承擔違反地契條款帶來的風險。由於地契條款各有不同及視乎個別事件的實際情況(包括違反地契條款所涉程度),地政總署在確定有違反地契條款時,以地主身分採取適當的執行契約條款行動。地政總署並無「未批先建」個案的統計資料。

(三) 如前述,若已獲屋宇署批准的建築圖則與地契條款的規定不相符,業權人可向地政總署申請修改地契條款,或取得有關批准。地政總署會以地主身分考慮有關申請,可決定批准或拒絕,或若在批准時,施加條件,如補地價(如適用)等。由於不同的地契在不同時間因應不同土地的情況而確立,地契條款不盡相同,不能一概而論。如要舉一個地政總署如何處理「未批先建」的項目,或可參考本人於去年十一月十六日,就謝偉俊議員提出有關淺水灣購物中心個案的立法會書面質詢所作出的回覆。

(四) 當局再次重申《建築物條例》的法定審批機制獨立於地契運作的行政機制,屋宇署須根據《建築物條例》審批建築圖則和展開建築工程的申請。若申請符合《建築物條例》下有關的規定,屋宇署必須批准圖則及發出展開建築工程的書面同意。根據屋宇署現行中央處理建築圖則的申請審批制度,屋宇署在收到認可人士呈交建築圖則的審批申請時,會把圖則轉介予相關政府部門(包括地政總署)審閱,以就其與《建築物條例》有關的管轄範疇提供意見。上述安排適用於所有私人建築物(包括領匯所擁有的建築物)的擬建建築工程。此外,屋宇署亦會將通知認可人士有關圖則審批結果的信件的副本發給所有有關政府部門,以便認可人士直接向有關部門跟進。屋宇署職員會在審批圖則期間進行實地視察,以監察是否有建築工程在相關建築圖則尚未獲得批准前經已開展的情況出現。

另一方面,不同的地契於不同時間確立,地政總署是以地主身分按相關地契的條款而考慮有關的建築圖則,及作出跟進行動(如適用)。舉一個例子,有些地契條款中的樓面面積上限可能會低於屋宇署根據《建築物條例》審批建築圖則時所准許的上限,如業權人希望可達至屋宇署准許的上限,須先得到地政總署就地契條款作出修改或批准。在批出有關修改或批准時,地政總署可加入適當的條款,包括補地價(如適用)等。


2012年2月1日(星期三)
香港時間15時25分


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