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發展局局長在「起動九龍東」記者會的發言(只有中文)

以下是發展局局長林鄭月娥今日(十月十三日)在「起動九龍東」記者會的開場發言:

發展局局長:各位傳媒朋友,今日我們的簡介重點是講《施政報告》內提出如何增加香港寫字樓供應以支持香港經濟發展。對發展局來說,這次是繼二○○九年施政報告「保育中環」後另一個重點工作,而這個重點工作的特色,亦如「保育中環」一樣,是聯同發展局轄下兩個科,所以今日有兩位常任秘書長出席,既有負責規劃及地政工作,亦有工務方面,合作做「起動九龍東」的工作。

首先給大家一些關於香港寫字樓情況的基本資料。在過去三十年間,大家也看到香港的寫字樓樓面面積不斷增加,但近十年增加的比例,較過去兩個十年為少。再分析過去十年的寫字樓供應,大家也看到,如果各商業機構也期望設在傳統核心商業區,是有點不切實際,因為在數量上的增加,中環仍有輕微增加,例如有些重建項目,但灣仔及銅鑼灣基本上已經飽和,過去十年主要的供應增加均於觀塘和九龍灣一帶,由十年前的大約四十萬平方米,增加至一百四十萬平方米。

目前寫字樓空置率仍然不算太低,整體寫字樓的空置率是百分之八,甲級的較整體還要高一點,是百分之八點五。大家從圖表可看到,香港的寫字樓供應和需求,特別是需求方面,也很受外圍經濟的影響,所以在二○○八年底的金融海嘯後,二○○九年的空置率突然大幅上升,但隨經濟很快復甦,寫字樓的供應開始緊張,這反映在下降的空置率方面。大家聽到很多地產界朋友說,空置率特別是在中環是緊張的,截至二○一○年底,中環寫字樓空置率是百分之四點八,所以中環的需求是緊張的。

同樣在這段時間,經過金融海嘯後,租金和售價也曾經下跌,但很快便上升,特別是售價的升幅,遠較租金的升幅為大。這在早前我介紹活化工廈時,也有這個現象,自從推出活化工廈的政策後,工廈的售價上升遠快於租金的上升。另外,在甲級寫字樓方面,基本上與整體的寫字樓情況差不多,甲級寫字樓的升幅不論在租金和售價上也大致一樣。

另一方面是需求,很多對於核心商業區或甲級寫字樓的需求也是來自跨國公司,比較過去十年,來香港設置地區寫字樓和地區總部的公司也是上升的,特別是地區總部(Regional Headquarters),在十年間的升幅是百分之五十,較成立地區寫字樓增加得更快。

展望將來,隨著國家「十二五」規劃支持香港繼續鞏固其作為國際金融、貿易、航運中心的地位,並發展成為國際資產管理和離岸人民幣業務中心,香港作為跨國公司基地的吸引力將大大提高。所以在這大情況下,要維持香港的地位和長遠發展,必須要有穩定而充足的優質辦公室供應。

關於要增加香港寫字樓的供應,在今年年初,財政司司長的預算案演詞中已提到,他指出要保持香港的競爭力,我們必須盡快開拓甲級寫字樓供應,從而維持穩定的供應,他亦提到會從幾方面積極地進行土地用途規劃、城市設計和地區改善,包括便捷的交通網絡,以增加優質寫字樓的供應。

我們對於香港辦公室樓面面積的供應,早於二○○七年公布的「香港2030研究」已經定了一個策略,這個策略從三方面手:第一是繼續鞏固香港的核心商業區,即傳統的核心商業區,例如中環、灣仔、金鐘、尖沙咀一帶等,應該要爭取重建和發展機會,在這些核心商業區增加供應。但亦要面對現實,因為在核心商業區已發展的空間已經不多,亦要將政府寫字樓搬離核心商業區,以騰空一些地給企業運用。

第三方面是要在核心商業區以外發展新辦公室樞紐。

在我講述九龍東新願景前,先向大家交代我們過去已採取的政策和措施以增加香港的寫字樓供應。第一方面,隨著工業北移,將很多工業地帶改作其他用途,已經是過去十年城市規劃委員會的工作,城規會特別於二○○一年推出名為「商貿」的新地帶,希望幫助工業區的轉型。第二方面,去年四月我們推出了鼓勵活化工廈的措施。第三,政府要更積極主動出售商業及商貿的用地。第四,政府會繼續大力投資一些運輸系統,以加強商業區的連繫。因為作為一個核心商業區,通達性及人流是非常重要的。

在今年的財政預算案後,亦知道需要集思廣益,所以發展局在三月十二日舉辦了一個辦公室發展研討會,經過一整個早上的討論,大致上和業界得出下列數個結論:第一,業界也支持我們要雙管齊下,既鞏固現有的核心商業區,亦要開拓新的核心商業區;第二,業界也期望政府採取更具策略性、積極及富有遠見的方針,換句話說,不能純粹依靠市場發展核心商業區;第三,不應該全由政府負責,所以需要公私營合作;第四,一個成功的商業區,不單要有寫字樓供應,亦應該有好的通達性、多元化、有其他的活動、有高品質的建築、良好的配套,甚至街景亦要富有吸引力。

我現在交代我剛才講的幾個措施的最新進展。在活化工業大廈方面,自從二○一○年四月推出後,截至九月底,地政總署一共批准了三十五宗申請,包括九宗拆卸重建,二十六宗是整幢改裝,可以提供三十八萬平方米的樓面面積作非工業用途,在三十五幢大廈中,有十六幢屬於九龍東,包括四幢在九龍灣、十二幢在觀塘,另外有二十三宗申請正處理中,當中亦有些位於九龍東。另外,一些申請需要獲城規會通過才能向地政總署申請,所以城規會近年亦收多了很多這類的申請,當它們獲得城規會批准,便會向地政總署申請重建或改裝。

施政報告亦提到我們上月完成了活化工廈的中期檢討結果,我在此向大家簡單介紹,今次進行了下列的優化措施,都是早前實踐時,很多申請人告訴我們,如果能再作改善便有利於他們申請。活化工廈其中一個改裝方面的誘因是,當整幢改裝時,不需要再付任何豁免費,簡單來說不用補地價,便可以將一幢工業大廈改為非工業大廈,由於這個誘因這麼大,我們亦設置了一些規限,其中一個重要規限是所有整幢改裝不能改變原工廈的高度及體積,即是不能乘機建高一些,但推行以來發現在演繹上有一些問題,所以我們今次確認了雖然不能改變高度及體積,但如果增加了的高度及體積是因為一些技術上的原因,例如要設置一些公用的設施如升降機機房,需要放置於天台頂,會較原本的高度為高,這點我們認為是可以接受,又例如在改裝成酒店時,想在外牆安裝覆蓋層或幕牆,技術上會否被視為增加體積呢?今次我們亦澄清了這類的改動可以接受。

第二是很多意見特別是在整幢改裝酒店方面,認為將工廈改為酒店一定需要拆卸一些部分,我們先前的規定是完全不能改動構架(building frame),這給予他們很大的局限,所以今次作小規模的改動,例如酒店想要較美觀或較高的大堂,便可以就構架作改動,但改動範圍不能超過整幢大廈的百分之十,而改動後亦不能增加樓面面積,樓面面積已經固定。

第三是配合我們現時對綠色環保建築的重視,我們亦鼓勵申請人進行整幢改裝時參與由香港綠色建築議會進行的BEAM Plus評估,就其改裝給予評級。

中期檢討的最重要措施,當然是將這系列的行政措施延長三年,即現時的申請期可以延至二○一六年三月三十一日,因為很多業主告訴我們他們需要更多時間準備,甚至如果一幢大廈是分散業權,需要更多時間集齊業權一起申請。

第二個政府的措施是政府會更積極主動賣地,所以在今年二○一一至一二年財政年度,無論是住宅地或商貿地都是非常進取,在首兩季我們已經售出四幅商業/商貿用地,另一幅現正進行招標。這五幅用地中,有兩幅是我們主動出售,有三幅是由發展商成功於勾地表勾出,在我早前已經公布的第三季賣地計劃中,我們亦會出售一幅商貿用地,這批商貿用地總共可發展的樓面面積是三十萬平方米,分佈範圍廣泛,觀塘、九龍灣、沙田、紅磡及西貢均有。

我現在介紹九龍東發展。行政長官在昨天的施政報告指出,香港傳統的核心商業區已經無法滿足經濟增長對於寫字樓的需求,所以我們必須要開拓另一個核心的商業區 ─ 九龍東。我們對於今次工作的品牌很著緊,我們的說法是九龍東,不是東九龍,英文是Kowloon East。一九六○年代當香港工業起飛時,加上啟德機場,鄰近是一個蓬勃的工業區,到今日,啟德機場已搬了,啟德發展已經上馬,今日的九龍東是包括啟德發展區、觀塘和九龍灣。

啟德發展為我們起動九龍東帶來很大的機遇,我們何以此時推出這個九龍東計劃,就是要捕捉啟德帶來的機遇。啟德的機遇是難得有一片市區的用地,而且已經定位會發展成為維港畔富有特色、朝氣蓬勃、優美動人、與民共用的社區。

啟德發展區是一個綜合性的發展,它不是單純的寫字樓區或商業區。住用的樓面面積有約二百萬平方米,可提供三萬三千二百個單位,其中一萬三千個是公屋單位,總人口大概九萬,亦有約一百公頃作休憩空間,但它的非住用樓面面積亦很多,有二百萬平方米是非住用樓面面積。

間中在一些場合還有人會說,啟德仍在磋跎歲月,在「曬太陽」。這當然是不正確,啟德已經進入了建築期。我們在二○一○年三月成立了啟德辦事處,加快實施步伐及提升啟德在規劃和設計方面的效率。啟德的發展亦很重視與民參與,如剛才說,我們定位這個是與民共享的新社區,所以啟德辦事處定期出版「啟德新里程」這份刊物,讓公眾知道我們的工作。

啟德發展區現正進行的工作,除了是廣泛報導的郵輪碼頭和首個泊位,當然還有我剛才說的一萬三千個公共房屋單位,和香港第一個環保區域供冷系統第一期,還有其他前期的基建工程,例如一些渠的設置,現在正進行中。這一系列的第一期工程將會於二○一三年完成。整個啟德項目分三階段,希望在二○二一年全部會完成。

在啟德對面的九龍灣和觀塘,過去十多年發生了什麼事?我們必須表揚一些私人發展商,憑著他們敏銳的市場觸覺,已率先把握時機將九龍東作轉型。大家看到這些照片都是九龍灣和觀塘一些很熟悉的地標建築物,有些是商業大廈,有些是購物中心,所以區內現已有一百四十萬平方米的辦公室,絕大部分是甲級的寫字樓,所謂甲級的寫字樓,即它們的設計新穎,每一層的樓面面積廣闊,這些都被視為甲級寫字樓。

我們今天的工作是起動九龍東,有一些單張已派給大家,這單張的設計很符合我們的創意,是可以拉出來看的,裏面是稍後秘書長會講述的環保連接系統。起動九龍東會暫時有一個標誌叫「CBD2」,這個不是square,這個不是「乘二」,這個是「CBD2」。你看我們這裏有四個英文字,我們起動九龍東都是有四個大主題,第一是Connectivity,第一個「C」,即是說九龍東的連繫是非常重要;第二個是我剛才說的品牌Branding,以後我們講九龍東都很講品牌;接著有兩個「D」,一個是Design,九龍東的城市設計、街景、綠化都是非常意去做;第四是Diversity,是多元化。但畢竟我們相信中區都是香港第一個CBD,我們的願景是希望這是香港第二個核心商業區。

在連繫方面,稍後我會請韋秘書長講解我們這個環保系統,其實在行人方面的連接可以做得更好;品牌是包括在街道上的藝術展品,以至一些有地標式的建築物;第三就是城市設計方面的綠化、景觀;第四是多元化,整個啟德、觀塘和九龍灣是很有條件發揮商業以外的活動,例如一些水上活動、海濱食肆等。

要起動九龍東當然不能單靠市場的行為,政府亦要有願景,亦要有積極進取的態度,我們將會有幾方面的工作要做,我視為政府的措施。第一是檢討這片土地上的用途,啟德的檢討大致上已經做完,兩個月前已經再提交予城市規劃委員會,對啟德三百二十公頃土地的發展作些修訂,特別是在文物保育方面,因為要保育龍津石橋。另外屬於九龍灣和觀塘的一百六十八公頃土地中,有些地方需要重新檢視土地用途,特別是我們找到兩個行動區,兩個也是政府土地,透過釋放這兩個行動區的土地,會為九龍東注入新的空間以作發展。

第一個行動區位於海濱道,海濱道地盤大約六點四公頃,目前由政府設施佔用,包括運輸署的汽車檢驗中心,以及垃圾轉運站,均是一些不受歡迎的設施,但霸佔了海濱地段,所以我們建議將它們遷移,將這六點四公頃的土地發展成全新的活力樞紐,這與稍後韋秘書長談的環保系統亦有連繫,因為車廠可能會放在這個地段內。

第二個行動區位於今日的觀塘渡輪碼頭海旁發展地盤,這個地盤比較小,但正正在海邊,現時是一些休憩空間和汽車駕駛學校,我們覺得有條件發展成近海濱的低密度建築,例如是文化藝術的小型設施或餐飲業,藉以加強該區人流。

除了這兩個行動區,今日的九龍灣和觀塘仍有九幅政府用地未發展或未被善用,即是有些用途但並非最好的用途,這九幅用地共佔地五公頃,亦可以隨「起動九龍東」投入發展,我們英文稱這些地方為solution spaces,即如果決定在這裏發展,但需要一些空間時,我們便可以利用這九幅用地。這九幅用地當中有兩幅已經納入了今年的勾地表內,所以稍後要看看是否需要保留這兩幅用地作其他用途。

另外一個措施是檢討用地的策略,是將現時位於傳統核心商業區的政府寫字樓搬到九龍東,率先落實的就是啟德辦事處,是圖中的藍色部分。啟德辦事處將於明年動工,二○一四年完成,大約五萬平方米,為十一個部門提供寫字樓,有些是在當區服務市民,有些是辦事處,例如工業貿易署重置的寫字樓。兩、三年前財政司司長亦提出將灣仔三幢政府大樓搬走,以騰空核心商業區,所以我們在啟德預留了圖中黃色部分的兩幅地,以重置灣仔的寫字樓,大約可興建九萬九千五百平方米。政府的行為會令政府作為一個先行者,在近太子道東地帶建設一些政府寫字樓。

第二個政府措施是促進連繫,現在請韋秘書長跟大家介紹這個環保連接系統。

發展局常任秘書長(工務)韋志成:在二○○四年至二○○六年,政府用了約兩年時間做了很廣泛的公眾諮詢活動,為啟德新發展區做了反映大部分公眾意願的藍圖。為了解決區內的交通,當時在啟德分區計劃大綱圖預留了以鐵路為主的環保連接系統,我們稱為EFLS。為了要配合將九龍東打造為核心商業區,希望能利用這環保系統將啟德新區與九龍灣、觀塘舊區緊緊連接起來,亦希望藉此能達到催化九龍灣和觀塘舊區活化的功能。

我們考慮過在舊區內有發展潛能地點的位置,包括行動區一和行動區二,亦比較過不同的走線,我們最後決定選擇一條很簡單的走線。這走線首先連接啟德新發展區主要的發展項目,然後伸延至九龍灣,另外亦伸展至觀塘,令新舊區能很緊密地連接起來。

另一方面,我們透過連接三個港鐵站,第一個是觀塘,第二個是九龍灣,另外一個是將來沙中線的啟德站。透過連接這三個港鐵站,將九龍東和香港其他地方緊緊連接起來。

由於由九龍灣至觀塘這一段港鐵現時是高架設計,所以我們覺得利用高架的零碳排放,稍為現代化的單軌列車作為連接系統,是較為合理的佈局。它一方面能夠提供全天候、方便、舒適、同時是零排放的接駁,另一方面它可以給予九龍東這地區一些特色,令其吸引力增加。

根據我們的初步設計,這走線全長約九公里,有十二個站。我們現在根據初步設計在繁忙時間約兩分鐘一班車,每一列車有兩卡,總乘客量約二百五十人,至二○三一年,估計每日總流量為約二十萬(人次)。根據二○一○年的價格計算,現時初步估計建造費用約一百二十億元。

我們詳細看看這走線經過甚麼地方。首先由觀塘站開始,這一段我們有兩個方案,一是開源道方案,另一是敬業街方案。主要原因是這一段結構上需要佔用路面範圍,所以要做詳細的研究工作才能決定那個方案的可行性較高。但當然開源道的方案比較直接,它不但可以直接連接觀塘站,它亦可透過觀塘站跟對面觀塘巿中心的重建項目連接起來。跟它會經過行動區二,然後透過一條跨過啟德水道的大橋至跑道南端的郵輪碼頭和旅遊中心。由觀塘站至跑道南端這一段,我們暫時的構思是兩層的,一層是行軌道交通,另一層是行人的,行人走到跑道南端,可以乘升降機到地面。跟會到跑道的商住區,一面是住宅,另一面是商業用途。然後會進入都會公園,跟是多用途體育館區,隔鄰是私人住宅區,在這裏我們會有一個站。然後到沙中線啟德站的車站廣場,剛才局長提到政府寫字樓就是在這部分。跟便進入公共房屋區,轉入麗晶花園,跟便到宏光道,再去剛才局長提及的九龍灣已經開始慢慢成型的商貿區。跟再去到行動區一,在行動區一我們希望可建車廠和車站,另外單是這個行動區一的上蓋發展已有接近五十萬總樓面面積。另一方面,這個行動區一亦可利用高架行人天橋與在這一部分現時已有私人發展商自己策劃的行人天橋網連接起來,到達九龍灣站。

啟德發展分三期,最後一期至二○二一年才完成,所以要配合啟德發展,我們最早通車年期估計是二○二三年。但啟德發展分三期,第一期在二○一三年完成,包括剛才提到的公共房屋和郵輪碼頭,所以在二○一三年至通車的這段過渡期,我們會考慮用其他的環保交通工具,如混能車、電動車等。

我們會在短期內將這環保連接系統諮詢公眾,收集意見。諮詢內容包括不同的環保交通工具,假使公眾對於軌道交通比較接受的話,我們亦會與公眾討論走線有否需要調整以減少對附近地方的影響。除了環保系統,還有其他措施加強新舊區的連接。

發展局局長:除了這個單軌列車外,在這區內行人的通達性也可以改善,這亦是初步構思,但我們會做大量設計的工作。剛才韋秘書長亦提到,我們很鼓勵私人機構提出發展方案,這個方案,如剛才韋秘書長提到,是由五個發展商於九龍灣自行設計及斥資,不過由我們配合進行刊憲、批准的工作,往後可以由德福花園一直行到Mega Box,全長約五百五十米,一共由五個發展商負責。

第二類,如何推廣多元化。剛才我說過會利用行動區二發展海濱食肆、娛樂場所、藝術創作室等。啟德水道非常有條件作為水上運動或泊船(marina)等設施。另外,大家都知道我對文物保育是非常緊張,我們亦會尋求在舊工業區有沒有保育舊工業建築的機會。

第三個政府措施是創造新地標。因為如果我們要吸引人流,要成為多元化的商業區,要有很多人想要到這個地方。今天九龍灣做得相當好,有一些展覽中心、娛樂中心,所以很多人放假或週末會到九龍灣,我們亦會在這兒做一些配合的工作,例如會有我相信是香港第一幢零炭排放的建築物及休憩空間,由建造業議會負責興建,工程其實已於不知不覺中開始,希望爭取於明年六月開幕,佔地有約一點四七公頃,正正被現時已轉型的商業大廈包圍,所以將來逛街、看戲時,亦有休憩空間讓小朋友看一看這幢有教育意味的低炭建築。

另外,要創造一個新的地標,我們必須靠綠化的設施、優化的街景,及提升現有的休憩空間。最重要便是海濱長廊,這條延綿不絕、十一公里的海濱長廊,大家可見到的綠色點便是海濱長廊,我們繼去年年頭觀塘海濱長廊第一期約二百米啟用後,稍後會建設第二期觀塘海濱長廊,較第一期長三倍,整條海濱長廊希望在二○一四年可以讓公眾享用。

另外,政府措施當然包括程序及批准過程,我們會促進私人機構的發展,一方面可以繼續加快處理九龍東內的工廈重建或改裝工作,我們亦會為一些私人機構的土地發展建議提供一站式的諮詢服務,等於我們兩年多前成立的發展機遇辦事處(Development Opportunities Office),這種型式的一站式諮詢服務我們亦會向九龍東內的發展項目提供,我們亦會負責協調各個政府部門的工作。大家手上的單張包括了所有起動九龍東的事項,起動九龍東將會有多大的潛力呢?行政長官在施政報告中提及一個數字,會增加四百萬平方米的樓面面積,當然有一百零六萬來自啟德,大概二百九十萬來自九龍東,即是觀塘及九龍灣透過新地盤的建設及舊工廈的活化或改裝,再加上觀塘、九龍灣現有的一百四十萬,換句話說,九龍東最大潛力會提供五百四十萬平方米樓面面積,大概等於今日兩個中環,中環應該有二百八十多萬平方米樓面面積。

當然,說了這麼多好像很刺激的工作,其實這工作很難。我們看到最大的挑戰都是我們過去面對的分散業權的問題,這些地大部分都不在政府手,是私人擁有,而私人擁有亦都是賣散了,所以怎樣能夠在一段時間內盡快促成組合業權,無論是拆卸重建或改裝來配合九龍東的發展,將會是我們面對的一大挑戰。

當然每一個行政長官的措施最緊要落實執行,所以執行力是非常緊要。在這方面,發展局都有顧及到,我們計畫在發展局成立一個新的九龍東發展辦事處,會是一個多專業的,即既有我們自己的規劃師、工程師、建築師,亦有一般的同事,負責督導和監察整個九龍東的策略性發展。

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2011年10月13日(星期四)
香港時間22時46分


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