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立法會五題:總樓面面積寬免

以下為今日(十一月十一日)立法會會議上甘乃威議員的提問和發展局局長林鄭月娥的答覆:

問題:

近年,社會十分關注發展商在興建樓宇時獲寬免總樓面面積,以及在銷售樓宇時所提供的資料(包括樓宇面積、樓宇成交價及成交量)是否準確。就此,政府可否告知本會:

(一)自二○○一年當局實施各項樓宇總樓面面積寬免措施,至二○○八年年底,共有多少個私人住宅項目落成;每個項目的名稱、屬單幢樓或屋苑式項目、獲寬免的總樓面面積(俗稱「發水面積」)(包括獲豁免的總樓面面積、不計算的總樓面面積及額外總樓面面積)有多少、該面積分別佔有關項目的總樓面面積及在有關地契中列明的總樓面面積的百分比,以及以項目落成當年的平均樓價計算,獲寬免的總樓面面積約值多少;這八年內獲寬免的總樓面面積共有多少,以及分別佔所有有關樓宇總樓面面積及在所有有關地契中列明的總樓面面積的百分比為何;

(二)第(一)項的獲寬免的總樓面面積的分項數字(按土地來源,即私人協約賣地、勾地及由發展商自行整合地盤列出),以及該等面積對當局規劃地區公共設施的影響;及

(三)政府如何查核發展商有否發放虛假的成交資料,以唱高樓價及銷售數量去製造市場暢旺氣氛,以及如何確保市場有準確的資訊流通,以免誤導公眾,從而影響樓房需求?

答覆:

主席:

發展局自二○○七年七月成立後,在推行各項政策上,一直倡議提高透明度,並致力加強信息的發放,方便社會各界了解和監察我們的工作。在過去一、兩年有系統地公布在私人發展項目內的公眾設施,便是一個例子。但若果有些資料並不屬於部門慣常搜集和紀錄的,我們便無法在一段短時間內提供該等數據。甘議員問題查詢有關樓宇因建築物規例或相關安排而獲寬免的總樓面面積正正是屬於這類資料。

根據屋宇署現時的規定,在呈交建築事務監督審批的建築圖則中,認可人士只需列明設有寬免面積上限的設施(例如露台、加闊的公用走廊及升降機大堂、康樂設施等)所佔的寬免面積,以方便抽查核對,而其他按批准或實際需要而獲寬免面積的設施(例如停車場、機房等),則無須在圖則上列明其總樓面面積;而屋宇署亦未有就樓宇項目的各項總樓面面積寬免作特別統計或建立資料庫。

在上述的限制和準備答覆的時間許可下,我現就問題的三個部分回覆如下:

(一)自二○○一年實施的總樓面面積寬免措施,是指詳細列於《聯合作業備考》第1號及第2號的環保及創新建築的設計。在二○○一年至二○○八年間,屋宇署共批出了1,670份佔用許可證(即「入伙紙」)予落成的樓宇項目。各年份的詳細分項數字及其涉及的總樓面面積,載於附件A。在上述期間,根據《聯合作業備考》第1號及第2號提供環保及創新建築設計而獲批「豁免總樓面面積」的落成樓宇項目,共有216個。

如之前所述,由於屋宇署沒有特別就樓宇項目的各項總樓面面積寬免設立資料庫,因此,我們在短時間內並未能提供上述個別項目有關總樓面面積寬免的詳細分項資料。要搜集及整理有關的資料,需動用大量時間及人力資源,包括特別翻查建築圖則、量度及計算核准建築圖則上的技術參數等。至於甘議員問及有關項目獲寬免的總樓面面積按當年平均樓價計算的估值,更不屬建築圖則的範圍。

不過,為準備有關寬免總樓面面積的政策檢討和公眾參與工作,屋宇署於二○○六年就樓宇發展項目獲批的總樓面面積寬免進行了一項抽樣研究,研究的結果與甘議員問題所要求的資料有一定的吻合,該等資料現列載於附件B,以供參考,希望可以在某程度上回答甘議員的提問。大家可以留意,即使用這方法回應,我們的答案有兩個附表,需要用二十頁紙才能詳列有關資料。

鑑於公眾對於總樓面面積寬免事宜的關注,屋宇署已決定與業界研究,考慮要求認可人士日後在提交建築圖則時,需列明各類總樓面面積寬免所佔的面積,以方便公眾查閱。此外,該署亦會考慮定期公布新落成樓宇項目的總樓面面積寬免資料,例如署方會在樓宇項目獲入伙紙後,把該項目獲寬免的總樓面面積的資料撮要在屋宇署的網頁內發放。

(二)答覆第一部分提及的抽樣研究,涉及84個已獲發入伙紙的樓宇項目。這些項目的批地形式,已列載於附件B。

至於總樓面面積寬免對地區規劃的影響方面,規劃署在進行規劃時,例如檢討分區計劃大綱圖的高度限制、評估個別規劃方案等,就樓宇高度和體積的估算會包含一系列的假設。如分區計劃大綱圖的地積比/總樓面面積、建築物高度、覆蓋率等限制,以及可能獲得總樓面面積寬免的配套設施如康樂設施、停車場、機房等,都會計算在內。另外,由於總樓面面積寬免對人口增長的影響相對較少,因為根本很少會加了額外的住宅單位,因此規劃署不需要特別再評估因為獲寬免的總樓面面積而對當區的公共設施有何影響。

(三)現時,根據地政總署「預售樓花同意方案」的規定,發展商須在臨時買賣合約簽訂後的一個月內,向土地註冊處提交已簽署的住宅樓花買賣合約以作登記。土地註冊處在收到交付註冊的買賣合約後,即晚會把註冊摘要上的資料輸入該處的「綜合註冊資訊系統」,然後編製一份註冊摘要日誌及更新相關土地登記冊的資料。市民在翌晨便可查閱有關的交易紀錄。

政府十分關注近日一些有關一手住宅樓花市場的銷售手法以及市場上混亂的信息。運輸及房屋局正研究具體可行的措施,並會盡早與香港地產建設商會探討,進一步提高一手樓花住宅市場交易的透明度及物業資料的清晰度。



2009年11月11日(星期三)
香港時間17時57分


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