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立法會十三題:土地補價評估機制

以下為今日(五月六日)立法會會議上石禮謙議員的提問和發展局局長林鄭月娥的書面答覆:

問題:

根據現行土地行政政策,如果修訂契約令土地價值上升,發展商便須支付土地補價。地政總署會從土地增值中扣除有關的預期發展成本和發展商利潤(按發展成本的某百分比計算),以評計須繳的土地補價金額。據悉,該署於去年年底提高了該百分比,私人發展項目的開展從而有望加快,亦有助增加就業機會。就此,政府可否告知本會:

(一)有何措施進一步收窄政府與發展商在土地補價金額的分歧,以縮短土地補價程序所需的時間;

(二)鑑於有評論指政府於評估土地補價時未能緊貼最新的地產市道,當局會否定期檢討上述的利潤百分比,並按市況作出適時的調整;及

(三)鑑於有評論指現時地政總署評估土地補價金額時欠缺透明度,當局會否考慮檢討有關的機制,並引入專家裁決制度,令更多工程項目可以盡快開展?

答覆:

主席:

就提問的三個部分,我一併答覆如下。

評估土地補價的一般原則,是以土地的十足市值為評估基礎,並考慮到地契及其他法定條文(例如有關的分區計劃大綱圖及《建築物條例》)所施加的限制。估價工作由地政總署的專業產業測量師進行。地政總署的專業產業測量師為土地交易評估土地價值時,會考慮多個成本與收入因素,包括當時已落成的同類發展項目的售價、有關計劃的發展成本、發展期及邊際利潤。地政總署的專業產業測量師和私人市場的專業估價師均採用同一的專業作業守則,亦應參考相關的市場資料。

地政總署的專業估價師經常密切注視可能影響地價評估的市場變化。因應市場的情況,地政總署已在二○○八年十二月起,將地價評估過程中所採用的邊際利潤調高10%,詳情如下:

(a) 住宅發展項目 ─ 由10%增加至20%;
(b) 商業/酒店發展項目 ─ 由15%增加至25%;及
(c) 工業發展項目 ─ 由20%增加至30%。

地政總署會繼續密切留意市場情況,以確保地價評估能適當地反映所涉土地的市場價值。

現時的評估機制已具有相當的透明度。發展商若不同意地政總署所評定的土地補價金額,可根據該署在作業備考內公布的程序提出上訴。在收到上訴後,地政總署的個案人員可在不作出任何承諾及不使雙方權益受損的基礎上,與發展商或其代理人就涉及土地補價評估的事宜(包括有關的市場交易資料等)交換意見。地政總署亦會邀請發展商及/或其代理人出席地政總署為審議其土地補價上訴而舉行的估價會議,以表述任何支持其上訴的論點。發展商若不同意地政總署根據其第一次上訴結果而釐定的修訂土地補價金額,可再提出上訴,而裁定該等上訴的程序與第一次上訴的程序相若。就第二次上訴而言,發展商可選擇申請以快速程序處理其上訴,並在指定期限內提交反建議連同支持理據。如有關申請被接納,地政總署的目標是在24個工作天內對反建議作出回應。但這快速程序並不適用於第三次及其後的上訴。

上述釐定土地補價的安排是累積多年經驗的成果,當中不僅考慮到業界所反映的觀點,亦顧及社會各界人士的意見。我們相信,目前的安排已提供一套公平、合理及具透明度的專業地價評估機制。我們認為不適宜亦無須引入署外專家裁決的制度。


2009年5月6日(星期三)
香港時間15時00分

 


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