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房屋及規劃地政局局長就「市區重建策略檢討」議案的發言全文

以下為房屋及規劃地政局局長孫明揚今日(五月十七日)在立法會會議上,就「市區重建策略檢討」議案的發言全文:

主席:

梁家傑議員及多位議員就議案和修訂的踴躍發言,反映市區更新不單是受影響舊區居民的切身課題,亦是市民大眾都關心的議題。從議員提出修訂所取的角度和重點的不同,正好說明市區更新工作的複雜性。

政府於2001年成立市區重建局(市建局),取代前土地發展公司(前土發),以進一步推動市區更新工作。經過立法會和社會全面而深入討論後通過的《市區重建局條例》,賦予市建局更大空間,務使其能全面地推動市區更新。而我們經廣泛諮詢後所制訂「以人為本」的《市區重建策略》,亦為市建局的工作提供方向性的指引。在《市區重建局條例》和《市區重建策略》的綱領下,由不同界別獨立人士組成的市建局董事會,肩負著推行市區更新計劃、監察市建局工作成效,並且與持份者緊密合作,以實踐更新舊區的重要使命。

由於市區更新的問題複雜,牽涉不同持份者的利益,社會大眾對市區更新的訴求和期望又日益提高,市建局或未能完全滿足每一位持份者的要求,工作上亦可能有未臻完善的地方。然而,市建局在其董事會的領導下,一直努力不懈地履行其法定職責。

梁家傑議員指出《市區重建策略》中的兩個指引,包括第21段和35段,嚴重妨礙了市建局的工作,我必須就此先作出回應。有關市建局應長遠地達致財政自給的長遠政策目標,政府在2002年向立法會財務委員會要求注資100億元予市建局時,已明確向議員解釋。在訂定《策略》之前諮詢公眾的過程中,我們亦清楚向公眾表達這個政策方向。

實際上,政府除了注資100億元予市建局外,更以象徵式的地價把重建項目所涉及的用地批予市建局,單就觀塘市中心項目免除地價的總值已是數以百億計,而政府100億元注資的機會成本當然亦不可以?殺。這些財政上的支援,正反映政府和整體社會都投放了大量資源在市區更新工作上。再者,指控我們要求市建局每一個發展項目均達致收支平衡的說法是完全失實的。在市建局已開展的30個重建項目中,有不少都是無利可圖,但由於對社會整體有裨益,我們認為要推行的。

由於市建局所運用的是公帑,要求該局在龐大的注資和豁免地價的安排下採取財政自給為長遠目標,以確保市區更新得以持續,這個基本的審慎理財原則,相信公眾都會接受。這亦是市建局作為法定公營機構應負的責任。當然,我們了解到未來的變化未可預料。故此,日後假如市建局基於某些原因而未能做到長遠地財政自給,政府會抱持開放的態度,因應當時的實際情況,審視市建局的財政安排。

就《策略》的第21段,原動議提議市建局可參照私人市場的重建模式,即先收購物業,然後再設計規劃方案。我們認為這種做法並不恰當。市建局作為公營機構,必須以公平、公開、具透明度的原則處理收購事宜,以保障受重建影響居民的權益。現時市建局在完成法定的規劃程序後,才進行收購,可確保整體社會認同重建項目的公眾利益角度才會開展,我認為這一點非常重要。

事實上,第21段的重點,是要求市建局貫徹「以人為本」的方針,在向政府申請收地之前,要先與業主進行磋商,收購其物業。此安排亦提供空間讓市建局為受影響業主提供各方面的協助,以減低項目所帶來的社會影響。

關於市建局將來應扮演市區更新促進者的角色。我欲指出,《市區重建局條例》下所確立市建局應扮演的角色,是經過多方面的考慮和廣泛討論才獲立法會通過。梁議員現時建議的新市區更新模式,是否可行當然大家可以作討論,但其基本的構思,謂最終要由發展商參與,似乎與梁議員倡議中市區更新應集中處理具社會效益,但無利可圖項目的方向背道而馳。因為從商業的角度考慮,實在不可能預計私人發展商參與無利可圖的發展項目。結果,一些居住在舊區、生活亟待改善的市民,將難以受惠於這個建議,而市區更新亦將無法加快進行。

梁議員在動議中提及政府在進行《市區重建策略》的檢討時須注意的事項,其中大部分事項均是市建局一直努力的方向。過去數年市建局在有關方面亦已取得一些成就,以下我會闡述其中的重點。

多位議員均強調應有通盤的策略,避免以拆卸重建為主導,正正是這個原因,市建局所採取的四大市區更新策略,除重建發展之外,復修樓宇、保育具歷史價值的建築物,以及活化舊區都是我們要推動的。所以我十分贊同張學明議員提出,應充份落實這四方面的市區更新工作。

讓我列舉一些例子,說明市建局在推行這四大策略的經驗及成果:

(一) 樓宇復修方面──市建局自2003年推動樓宇復修,鼓勵業主妥善維修樓宇以來,已落實多項樓宇復修計劃,包括為業主提供各類資助和貸款計劃,以及技術性支援。受助業主普遍表示有關計劃除了可改善樓宇狀況外,經復修後的樓宇的價值也相應提升,而銀行也樂意提供較佳的按揭條件。計劃至今共協助了約17,000個物業的業主,並廣受市民歡迎。市建局為業主所提供的協助非常受用;

(二) 文物保育方面──市建局透過與古物諮詢委員的諮詢,為市區更新項目中有保留價值的歷史建築物作出適當保育建議。透過保育保留的歷史建築物超過20幢,灣仔茂羅街的唐樓便是其中的一個例子。就張學明議員的修訂案中提及應該保護樹木,市建局在推行其項目時,充分考慮及會極力保護古樹名木。至於陳婉嫻議員的修訂動議提到要保存具文化特色的社區,政府是支持的;

(三) 活化社區方面──為增添社區動力,市建局會為當區度身打造優化環境的工程,譬如重鋪路面、種植樹木。軟件方面,該局會與區議會及團體籌辦街頭活動等,以促進區內的經濟活力,令社區面貌添上色彩。上環坊項目便是個令人津津樂道的好例子;以及

(四) 重建發展方面──市建局已開展了30個重建項目。當中25個前土發項目,亦已推行了21個。至於馮檢基議員關注的餘下前土發項目,市建局已表示會因應有關社區的訴求及相關因素,盡快開展。已開展的30個重建項目將來可為社區提供約7千平方米的休憩用地及約1萬7千平方米的社區設施。

我了解市建局亦不時向立法會議員解釋其工作,以及聽取議員的意見。

至於多位議員認為市建局須加強諮詢市區更新的持份者,特別是專業人士,這一點我是十分認同的。近年市民大眾希望參與社區規劃的訴求日漸提高。區議會作為地區諮詢代表是市建局不可或缺的伙伴。除此之外,市建局亦積極透過不同渠道收集市民及不同持份者的意見。就以馮檢基議員所屬的深水?區為例,就桂林街項目,市建局至今已先後三次諮詢深水區議會或其轄下委員會。此外,市建局也進行社區訴求調查,收集受重建項目影響的社區和鄰近地區的關注及期望;並且在多區成立由區內各界人士組成的分區諮詢委員會,就區內的市區更新工作,向市建局提供意見。

以在籌備推展的觀塘市中心項目為例,市建局一早擬定諮詢計劃,採用由下而上、與社會人士攜手一同規劃。除了在觀塘市中心及鄰近地方進行社區訴求調查外,更邀請居民、專業人士、學者、立法會議員等出席工作坊,了解各界對觀塘的發展的期望。市建局稍後會就觀塘項目的規劃建議諮詢公眾。我深信市建局定會參考諮詢所得的意見,在評估不同方案時,作出適當平衡,務求能制定一個乎合公眾利益及切實可行的計劃。

至於旺角洗衣街(俗稱「波鞋街」)項目,社會對應否進行重建或採用樓宇復修的意見不一,市建局有需要更廣泛徵詢區內居民及商舖的意向,現在展開意見調查是合適和應該的。無論如何,市建局要致力維持該區特色及現時成行成市的經濟活動的工作方針是不會改變的。

要做好市區更新工作,不可能視之為獨立的單元,整體規劃及社區內外的連貫性亦相當重要,從市建局以綜合方法更新舊區,可見一斑。「灣仔市區更新總體構想」便是一個具體的例子,與梁議員所提「要為社區設計更新藍圖和訂定改造策略時,不應採取個別社區各自為政的態度,應使社區之間互相配合,並與鄰近社區整體協調發展,以達致最佳協同效應」,不謀而合。

至於政府與市建局的合作關係,正如我剛才指出,市建局董事會有其法定角色和職權,假如政府同時負責市區更新的計劃及決策,實在有違立法原意。張學明議員提出的修訂議案更切合實際情況,政府部門定會繼續與市建局緊密合作,協助市建局的工作。

梁議員要求加強社會影響評估工作,現時《市區重建策略》已規定市建局須進行內容廣泛的社區影響評估,而市建局亦已根據要求進行有關工作。公眾並可查閱個別項目的社會影響評估報告。

政府也會不時檢討法例的實施情況,包括與建築物、城市規劃、收地及古物古蹟有關的條例。如何配合市區更新會是相關檢討工作的考慮因素之一。經修訂的《城市規劃條例》,令規劃程序更全面和公開,並且適用於市建局的發展計劃。此外,政府不時檢討法定的土地用途圖則,以配合社會的訴求和市區更新的需要。屋宇署更會採用以效能表現為本的方法,處理基於實際環境所限,致未能完全符合建築物條例的規定的復修或保育樓宇。

議員提及市建局須採用更靈活的融資及貸款方案,協助居民及商戶。現時市建局在樓宇復修方面,已為居民提供多項支援。該局除了為居民提供貸款及資助外,並與多間銀行達成協議,為經由市建局協助復修的住宅單位,提供優惠按揭及較長的還款期。

至於有議員關注的重建補償問題,市建局的補償政策和執行細則均由其董事會制訂。現時該局的補償特惠金計算方式是以立法會財務委員會批准的政府特惠補償金為基礎,再加上適用津貼。當時的立法會財務委員會認為有關安排合理,平衡了社會整體利益,才予以接納。有關特惠補償政策與市建局的「長遠地財政自給」的財政原則不能混為一談。市建局會因應實際情況、個別居民的需要而靈活處理。因應居民要求增加自置居所津貼估值的透明度,市建局已透過公開抽籤方式聘用獨立測量師行進行物業估價。除了財務支援,市建局的社工隊亦會積極協助居民解決安置、搬遷和其他個別的問題。

然而,市建局亦須根據《市區重建局條例》,審慎處理其財政,在盡量滿足居民需要的同時,市建局必須力求謹慎,在確保公帑用得其所之餘,更應通盤掌握其財政狀況和負擔,好使市建局可持續其市區更新的工作。這一點我相信各位議員是會支持的。

我想藉此機會澄清一些人對市建局的錯誤看法。市建局所肩負的信念和責任,不應被混淆視為發展商。有別於純粹以利潤回報作為工作成效的指標的發展商,市建局並非唯利是圖。正如我剛才提及,市建局除了推行一些虧本的重建項目外,也進行樓宇復修及舊區活化等對社會市民有利而沒有財政回報的工作。故此,指稱市建局淪為"法定發展商"的言論,實在有欠公允。

最後我想回應一下《市區重建策略》的檢討工作。因應立法會和社會的訴求,市建局過去數年致力優先處理前土發公司尚未開展的重建項目,至近一兩年才根據《市區重建局條例》這新的法律框架推行重建項目。而重建項目由於涉及互動的規劃諮詢、物業收購、安置和收地等多項程序,一般需時數年才可完成。加上市建局推行樓宇復修和活化舊區計劃的時間尚短,因此我們認為有需要給予市建局更多時間去累積實踐的經驗。市區更新的課題非常複雜,並不單是平衡受影響居民、舖戶與社會整體利益的問題,當中涉及社會民生、經濟、規劃、土地用途、環境以至資源運用的問題,可以說是一環扣一環。檢討《市區重建策略》的工作是必須要做的,好使我們可以從經驗學習,尋求如何改進,讓市區更新的目標得能達至,讓市民安居樂業的同時,也讓香港向前邁進,繼續發展。

我期望與市建局、各位議員以及市民大眾,繼續攜手同心,為「市區更新」一同努力。

多謝主席。

2006年5月17日(星期三)
香港時間23時03分

 


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