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房屋及規劃地政局局長出席CoreNet Global 2005年亞洲峰會致辭全文

以下為房屋及規劃地政局局長孫明揚今(三月二十二日)早出席CoreNet Global 2005年亞洲峰會的致辭全文:

Mr Watton、各位嘉賓、代表、各位先生、女士:

歡迎大家出席在香港舉行的CoreNet Global 2005年亞洲峰會。這次是香港第二次主辦峰會,能夠與各位一起參與這次盛會,本人深感榮幸。這次盛會非常難得,讓來自世界各地的地產界專業人士、經濟學家和工商業領袖可以聚首一堂,交流經驗和心得,從而推廣最佳的作業模式。我謹祝這次亞洲峰會順利舉行。

重新定位的房屋政策

應主辦單位的邀請,我會從政策角度,向大家講述一下近年香港房地產的發展概況。

過去一年,香港的私人住宅物業市場強勁復蘇。自一九九七年亞洲金融風暴之後,香港的物業市場在過去幾年一直受到疲弱的本地消費、持續通縮和不斷上升的失業率所困擾。當時區內私人住宅物業價格大幅下滑。本地的物業資產值急跌,業主當然首當其衝,全港市民亦深受影響。

在當時的情況下,香港政府實在有需要採取實質的行動,以協助穩定樓市。因此,政府在二○○二年十一月重整房屋政策,希望使到市場重拾活力。

當時,我們面對的最大問題,是房屋供過於求。這是發展商於九十年代後半期大量投資房地產市場所引發的後遺症。同時,香港政府透過房屋委員會除了推行公營房屋計劃,為市民提供出租單位外,亦推行居者有其屋計劃,為市民提供他們能力可負擔購買的公營房屋。當時,我們有兩項問題須要處理。其一是房屋供求失衡,即房屋供應量過多;其二是房屋委員會與私人地產發展商在物業市場上存在不必要的競爭。

為有需要人士提供協助

我們的首項任務是重申政府的承諾,繼續為那些沒有能力負擔私人樓宇的有需要家庭提供租住公屋,確保沒有人會因為經濟能力問題而沒有棲身之所。在這方面,房屋委員會承諾會興建足夠的公屋單位,將公屋申請人的平均輪候時間維持在三年左右。

減少對市場的干預

第二項任務是將政府對市場的干預減至最少,避免與市場出現重疊。當時,隨物業價格普遍下降,加上市場上各種靈活的按揭產品愈來愈多,市民購買私人住宅物業,已遠較以往任何時間容易得多,由政府提供置業資助的原先理據亦因而變得薄弱。房屋委員會因而需要適時作出決定,是否應該退出市場,停止以公帑資助市民置業。

以資助方式出售房屋的居者有其屋計劃,在過去一段相當時間是房屋政策的一環。對於那些沒有能力購買私人房屋,其條件卻超出申請租住公屋資格要求的市民,居者有其屋計劃為他們提供自置居所的機會。我們小心分析有關情況,留意到私人物業市場興建越來越多的小型單位,而且價格較便宜及為市民可以負擔。此外,我們亦注意到樓宇供過於求的情況,並發覺市民較容易取得按揭購買住宅物業。而最重要和首要的考慮因素是,我們相信市場經濟,亦相信讓物業市場自由運作有利於樓市的發展。

因此,我們決定停止興建以資助方式出售房屋的居者有其屋計劃,並取消各項提供置業資助的貸款計劃。由於置業與否應取決於個人意願和負擔能力,而非政府的資助或優惠措施,故這些干預市場的措施必須取消。

公平和穩定的環境

第三項任務是提供一個公平和穩定的環境,讓物業市場能夠長期健康發展。為了確保大家能夠掌握市場的基本資訊,以協助恢復對市場的信心,我們定期公布有關私人房屋的政府統計資料,讓市民清楚知道市場的供應情況。公布的數據包括興建中的住宅單位數量、新落成的單位數量和未售出的已落成單位數量。這項新措施自推出以來,深受社會和業界人士歡迎。

售賣土地

房屋供應的情況主要繫於政府的土地政策。因此,談論房屋政策,不能不提土地政策。身為全港最大的土地擁有者,政府必須確保土地供應充足,以應付社會的需要。在重新定位的房屋政策下,我們現時主要透過「勾地表」制度提供政府土地。以往不論土地需求量多少,政府均會定期每兩至三個月進行一次土地拍賣,這個做法現已停止。在「勾地表」制度下,政府每年會編製一份可供申請售賣土地一覽表。發展商如有意購買「勾地表」內任何一幅土地,可向政府提交申請,並提出一個保證投標價格。如發展商就該幅土地提出的保證投標價格符合或高於政府評估的公開市值,政府便會將該幅土地推出進行公開拍賣或公開招標。

「勾地表」制度

「勾地表」制度是一個以市場為主導的機制,由有意購買土地的發展商「勾出」土地,然後以拍賣或公開招標方式出售。這個機制讓市場可以靈活地訂定拍賣土地的數量和時間表,長遠來說有助促進物業市場的穩健發展。

二○○五/○六年度「勾地表」

我們剛公布了二○○五/○六年度「勾地表」。新公布的「勾地表」共有三十五幅土地。為配合社會的需要和滿足發展商的期望,這些土地不論在面積、地點和用途方面,均提供更多不同的選擇。當中,有多幅土地適合用作發展豪宅項目,另外亦有多幅面積較細小的土地可供選擇,以配合中小型發展商的需要。

漸見成果

上月,國際貨幣基金組織公布其根據協定第四條對香港進行磋商的最新工作人員報告。在該份報告中,國際貨幣基金組織特別提到政府在減少直接參與物業市場方面取得良好的進展,以及在提高土地供應情況的透明度所作的努力。得到國際機構的認同,令我們更加深信,重新定位的房屋政策方向是正確的。

正如我剛才一開始所講,過去十八個月以來,香港私人物業市場的表現令人鼓舞,物業的成交量和價格均大幅上升,豪宅市場表現尤為突出。二○○四年的物業買賣總數超逾十萬宗,是一九九七年以來的最高記錄。二○○四年年底時,整體住宅物業價格指數較前一年上升百分之二十七,而豪宅市場的升幅更大,達到百分之三十六。我們會繼續提醒準買家,在決定置業前,必須小心考慮自己的需要和負擔能力。另一方面,我們亦樂見本地的負資產情況因市場復蘇而大幅改善。以上種種有利因素,不單增強了公眾對房地產市場的信心,更改善了香港的經濟前景。我相信,地產業在促進穩健的經濟環境,以至香港的長遠發展方面,會繼續擔當重要的角色。

最後,我希望各位與會者,尤其是來自海外的代表,在香港的旅程愉快,同時趁這個機會體驗一下這個動感之都的活力和姿采。多謝各位。

二○○五年三月二十二日(星期二)


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