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房屋及規劃地政局局長孫明揚在立法會會議上恢復《2005年撥款條例草案》二讀辯論的發言全文

以下為房屋及規劃地政局局長孫明揚今日(四月二十七日)在立法會會議上恢復《2005年撥款條例草案》二讀辯論的發言全文:

主席:

過去20多個月以來,香港私人住宅物業市場持續復蘇,回復穩健發展,交投暢旺,負資產的情況亦因市場的復蘇而大幅改善。雖然樓市表現活躍,市民和投資者一般對樓市的前景感到樂觀,但也有意見認為豪宅市場開始過熱,憂慮會出現泡沬的情況。無可否認,近期豪宅市道十分暢旺,而中下價市場則仍是在穩步調整的階段。置業人士作出投資物業的決定時,應清楚考慮自己的實際需要和還款能力,而不應只看見豪宅市場的氣氛而忽略了整體樓市情況和社會經濟環境。當然,長遠而言,市民和投資者對樓市恢復信心是十分重要,可以令到市場穩步健康發展,亦對香港的經濟前景起正面作用。

私人住宅樓宇供應情況

除了對豪宅市場過熱的憂慮外,市場上亦有一些分析認為新樓興建量的減少,可能會引致未來一兩年的供應逐步出現「斷層」的情況。

以上的憂慮都圍繞著樓宇的供求問題。其實,政府經已設有一套監察私人住宅發展項目的數據系統,密切注視樓宇供應。上星期政府剛剛發放了最新的樓宇施工量數據。2005年第一季的動工數字為三千五百個單位,的確較上年同期的五千四百個單位為少,表面上似乎加深了市場對出現「斷層」的憂慮。但樓宇動工量並不全面反映新樓供應,因為早前出現的嚴重供過於求的情況尚未徹底解除,我們必須全盤考慮樓宇供應的整體情況。事實上,我們掌握的數據顯示市場未來兩至三年可供出售的私人住宅單位數量仍是相當充裕,分別來自以下四方面-

第一,目前尚在興建中的單位大概有四萬一千個;

第二,已落成但仍未售出的單位約有一萬五千個;

第三,已完成補價或契約修訂的住宅土地可提供約八千個住宅單位;及

第四,政府去年賣出而可快將動工興建的土地可提供約五千個住宅單位。

上述四項數字加起來已經約有六萬九千個單位。此外,房屋委員會現存的回購和貨尾居屋合共一萬六千多個單位,將於二零零七年後有秩序地逐步出售。

當然較長遠年期的私人住宅供應,將視乎發展商對後市的看法。每個發展商都有他們的發展策略,以及他們各自對市場需求的估計,對於以後須要興建多少住宅單位為最有利及最有經濟效益的方案,自有不同的看法。如果我們信服市場主導的看法,我們應相信及讓市場去作出有關的決定。政府的責任是監察市場的情況,並提供足夠的土地去滿足市場的需求。

確保土地供應充足

發展商可透過多個途徑取得土地用作住宅發展用途。總的來說,未來的土地供應有以下四方面,包括-

第一,2005/06年度「勾地表」提供35幅土地,其中包括29幅住宅土地可供申請,包括各類不同面積和不同地區的土地,合共提供超過一萬個住宅單位;

第二,預計在2005/06年度內,兩鐵會有秩序地將鐵路沿線的住宅發展項目進行招標,涉及超過兩萬個單位;

第三,根據市建局的重建項目進度表,每年平均可提供一千多個單位;及

第四,正在處理中的補價或契約修訂的住宅土地,實際數目視乎政府與申請者磋商的進度。

由此可見,未來幾年實在不缺乏住宅土地供應。至於會否出現「斷層」,最終視乎市場吸納多少住宅用地,而這正正取決於發展商對市場需求的評估而作出的商業考慮和發展計劃。我們的政策是,致力確保在任何情況之下,都會有足夠的土地供應。

恢復出售剩餘居屋政策不變

剛才提到居屋問題,我知道議員都十分關心房屋委員會處理剩餘居屋的最新情況。近日有社會人士及議員建議在2007年前恢復出售居屋。我們留意到,社會上對有關的建議意見分歧,並未有共識。雖然有人期望當局可在市道興旺時提前出售居屋,但也有不少人關注到這樣可能會影響市場的穩定以及房屋政策的可預測性。因此,儘管物業市場逐漸復蘇,為了貫徹落實重新定位的房屋政策,我想再一次重申,有關剩餘居屋單位不會在2006年年底前出售的決定並沒有改變。

以市場為主導的土地政策

過去一年,由於地產市道暢旺,有社會人士擔心土地供應不足,要求政府恢復定期拍賣土地,以補充「勾地表」制度。就此,我想指出,「勾地表」提供一個市場主導機制,靈活地決定何時和有多少土地出售,這制度為地產界及市場參與者提供清晰度、一致性和確定性,我們無意作出改變。再者,我們會不時檢視「勾地表」的運作,以確保能夠切合市場的發展。就此,我們已經引入多項簡化措施,期望能夠令到「勾地表」更加順暢地運作。

在講到土地政策時,我想在此順帶一提,以回應部分議員就土地管理,特別是對以私人協約方式批地的機制表達的關注。我必須指出,這個批地方法沿用已久,它的目的是達到特定的政策目標。批地的過程,亦必須得到行政會議或其授權的當局按行政會議同意的標準批准。因應議員的關注,政府已經開始著手檢討在該機制下,如何處理承批人申請修改契約去改變土地用途,以達致演變了的規劃意向,希望能夠提出一些改善的措施。當然大家不能夠期望短期內,很快會有實質的結果,但我相信議員能夠和我們同心協力,以進一步完善有關制度為共同目標。

樓宇管理及維修

此外,我想講一講樓宇管理及維修方面的工作。我們制訂了一套全面而有系統的策略,透過各項短期和中長期措施,全盤地解決這個存在已久的難題。我們已經得到香港房屋協會的支持,於本年二月推出一項為數達三十億元的「樓宇管理維修綜合計劃」,為舊樓業主提供即時的「一站式」協助,我們現正以公眾意見為依歸,計劃在本年底前就強制驗樓的執行細節和配套措施,進行第二階段的公眾諮詢。假如公眾就強制驗樓計劃的主要執行細節能達成共識,我們期望於2006年把有關的條例草案提交立法會審議,以便有關計劃實施後可有助長遠地解決樓宇失修的問題。我們現正研究強制驗樓的實施細節和配套措施,包括怎樣釐訂目標大廈、訂定檢驗標準、設立獨立仲裁機制、考慮成立自願樓宇評級制度,以及為真正有需要的業主提供適當的協助,以履行其應負的責任。我們已經就初步的建議開始與業界討論,並會繼續作出跟進。

市區更新

有議員亦提出應該加快市區更新的工作。在這方面,市區重建局會繼續採用全面的策略,包括拆卸重建嚴重失修樓宇、復修保養欠佳的大廈、活化舊區,以及保存市區更新項目內具有建築或歷史價值的建築物。市建局自2001年成立至今,已按部就班地開展了22個重建項目,並在不同地區推行活化舊區工作,以及推出樓宇復修計劃。為了進一步加快市區更新的步伐,我們現正與市建局一起檢討《市區重建策略》,其中會研究市區更新各個工作範疇的比重,並會就修訂《市區重建策略》的建議諮詢公眾。

總結

最後,我感謝議員在發言時對本局多個工作範疇表達了寶貴的意見,希望藉我剛才的回應能令議員更加了解我們的政策方向和工作進展,有助我們彼此在互信的基礎上進一步推展手頭的工作。多謝主席。

二○○五年四月二十七日(星期三)


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