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房屋及規劃地政局局長孫明揚在立法會財政預算案辯論會議上的致辭全文

  以下為房屋及規劃地政局局長孫明揚今日(四月二十八日)在立法會財政預算案辯論會議上的致辭全文:

主席:

  上周立法會就財政預算案的辯論中,我聽取了不少議員表達有關房屋政策的意見,以下我會作一個綜合的回應。

貫徹落實房屋政策

  我相信大多數市民都已接受政府在二○○二年底發表的房屋政策聲明中的立場,當時我們明確表示將干預市場的程度減至最低,以保持一個公平和穩定的環境,讓房地產市場得以回復健康發展。大家亦認同政府在這方面所扮演的角色,主要是為有需要家庭提供租住公屋的政策。社會期望藉一套清晰、全面和貫徹始終的房屋政策,幫助重建市民和投資者對樓市的信心。從近月的數據顯示,房地產市場逐漸回復生機,負資產的數目亦持續下降。市民及投資者對樓市重拾信心,重新定位的房屋政策開始略見成效。

土地供應及勾地安排

  政府根據市場主導的原則,由二○○四年開始,透過勾地表制度供應新的土地。最近有兩塊位於沙田和馬鞍山的土地已被成功勾出和安排作公開出售。由於兩塊土地被政府接納的買地底價總值已超過十六億元,有議員質疑政府在本財政預算內對於賣地收入只有四十五億元的估計。

  政府原先預計四十五億元的賣地收入是因為勾地表內有多幅土地只會於二○○四至○五財政年度下半年才供申請出售。我們預計這些土地若成功勾出和安排公開出售,在有關的賣地程序完成後,所得的收入預計會於二○○五至○六財政年度才能入賬。基於這些原因和現時物業市場環境的轉變,先前預測本年的賣地收入難免給人一個過於保守的印象。

  另外有市場人士憂慮土地供應會因勾地的成功個案不多,使將來住宅供應出現斷層的情況,石禮謙議員亦有對此表達關注。我想指出,勾地表是一個市場主導的機制,由市場靈活地決定何時和有多少土地推出市場。勾地的底價亦按照市場價格訂定。這個機制可確保土地持續供應,以應付市場需求,避免出現斷層情況。此外,土地供應亦不是單由勾地表提供,發展商可以透過修訂土地契約的方式,改變手上土地的用途供可容許的發展之用。

  劉炳章議員認為政府應提供多些細地皮供發展商申請,使土地可以比較容易勾出。在今年一月公布的勾地表內,有十四幅住宅用地,其中九幅的面積是少於一公頃。這些比較細的地皮,應能照顧到中小型地產商的需要。最終能否成功勾出土地,取決於發展商的商業決定和他們所提出的買地底價是否達到政府的要求。

住宅供應

  我們一直密切監察私人住宅供應情況。最新資料顯示,估計今年新落成的單位有二萬六千多個,二○○五年有二萬三千多個,二○○六及二○○七年暫時各約有一萬六千多個和七千個。我必須強調,這些數字純粹反映目前興建中的私人住宅項目和已出售土地的建屋量,並不代表未來四年每年的實際供應量。未來的實際供應量,會受到以下兩個因素的影響。

  第一個因素是過往累積下來的未售出單位數目。自從我去年七月分析樓宇供應量以來,已落成但未售出單位的數量有下降的趨勢,反映在市場吸納量增加的情況下,住宅樓宇供求失衡的情況已有所改善。

  第二個因素是現在至二○○七年期間動工的私人住宅單位數目。當然這方面的供應肯定是有,但建屋量最終會由市場和發展商經過仔細評估市場情況之後,然後決定興建樓宇的最佳時機及最適當的數目。這個過程由市場力量主導。政府的責任是要確保有足夠的土地供應,滿足市場的需求和配合社區的長遠房屋發展需要,務求住宅的供求得以維持合理平衡。

處理剩餘居屋單位

  為貫徹房屋政策及恢復房地產市場供求平衡的情況,房屋委員會早前決定不會在二○○六年年底前將賣剩及回購居屋單位以資助形式出售,而我們亦正研究切實可行的方案,透過改變用途去處理其他從未出售的居屋單位。葉國謙議員建議將剩餘居屋單位轉作紀律人員宿舍及有秩序地售予現時的公屋居民。我十分理解議員及公眾的關注,並感謝議員對處理剩餘單位的各項建議。事實上,我們一直抱積極及開放的態度去研究各種處理方案,尤其是把居屋轉作政府紀律人員宿舍的建議,我們與有關政府部門的商討已到最後階段。除此之外,我們亦打算再將約三千個單位轉作公屋用途。房屋委員會稍後會討論有關建議。

  至於把居屋單位售予公屋住戶的建議,儘管私人物業市場現已漸趨穩定,我們仍會緊密注意住宅樓宇的供求情況,繼續致力避免影響剛剛復蘇的樓市。在這個大前提之下,房屋委員會會不時審視有關處理賣剩及回購居屋單位的時間表。

置業貸款計劃

  周梁淑怡議員及陳國強議員在其演詞中,要求政府繼續推行「置業貸款計劃」,讓市民有「上車」置業的機會。近年私人物業市場有各種類型及價錢的單位供應,加上市場亦推出相當有彈性的按揭計劃,市民可按個人的情況及負擔能力購買切合自己需要的物業。政府提供置業貸款計劃屬干預市場的措施。鑑於我們的房屋政策方向是盡量利用私人市場的力量,調節市場的供求情況,同時把公共資源集中在提供租住公屋方面。基於這個重要原則,我們認為有需要對置業貸款計劃進行全面檢討。我們會在短期內向房屋委員會提出有關建議。

樓宇管理及維修

  要令到香港能夠持續發展,良好的樓宇管理及維修是不可或缺的。為期三個半月的「樓宇管理及維修」公眾諮詢剛於四月中結束。期間,我們諮詢了全港十八個區議會,並出席了超過二十次業界和公眾人士的諮詢論壇。我們收到約一百三十份書面意見。我十分多謝各界人士,特別是本會議員積極表達意見。

  現時我們仍在分析收集到的意見,但我很樂意向各位議員匯報一些初步整理的主流意見。社會大眾普遍認同有迫切性解決樓宇失修的問題。此外,不少業主及業主立案法團成員都表示他們願意履行管理和維修的責任,但同時期望可以獲得適當的支援和協助。部分人士亦建議需要透過某些強制的要求,作為長遠確保業主妥善管理和維修樓宇的措施。

  我們的初步構思是在公共資源許可下,引入非政府機構,向居住於失修舊型樓宇的年老和低收入業主提供適切的支援,例如組織業主立案法團,協助業主聘請維修工程顧問公司,或進一步聯同專業人士向業主提供有關樓宇管理及維修的技術支援等。這些非政府機構亦可把有真正需要的業主轉介給相關政府部門,以便透過社會福利措施、公共房屋資源和樓宇安全貸款等,以改善他們的樓宇和生活質素。非政府機構的介入,將可組織和協助業主,並有助長遠讓業界直接向此類樓宇提供所需的管理和維修服務。我們會在短期內與非政府機構和業界共同商討這個方案的可行性,並會考慮推出試驗計劃。

  對於應該透過甚麼具體方法,促使或強制業主進行樓宇管理及維修,我們收到的意見有較大的分歧。其中意見包括強制驗樓、強制聘用物業管理公司,或強制成立業主立案法團等。由於這個課題與市民息息相關,故此在考慮任何強制措施時,我們必定會先小心處理和深入研究這些措施的影響。

  我們會在未來數月草擬比較清晰的工作方向,然後就不同方案諮詢相關界別。我們會在落實下一步建議前,邀請公眾再參與討論。

  多謝主席。

二○○四年四月二十八日(星期三)


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