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房屋及規劃地政局局長孫明揚出席由香港房屋經理學會舉辦的「新時代、新思維」房屋會議以「眾說紛紜 審慎求真:房地產市場篇」為題的致辭全文

 

  以下為房屋及規劃地政局局長孫明揚今日(六月十九日)出席由香港房屋經理學會舉辦的「新時代、新思維」房屋會議以「眾說紛紜 審慎求真:房地產市場篇」為題的致辭全文(中譯本):

 

  邱會長、各位嘉賓:

 

  早晨!今天能夠與各位一起出席香港房屋經理學會舉辦的「新時代、新思維」房屋會議,我深感榮幸。今年適逢貴會成立15周年誌慶,我謹此衷心致賀。這次會議旨在為內地和海外的房屋管理專業人員提供機會,互相交流工作經驗和心得,以及提升專業技能和知識,以應付新時代的種種挑戰。此外,我們亦可趁此機會清楚認識可持續發展的重要,以及研究如何實踐有關原則,令各自所屬的地區日後可以受惠。

 

物業市場

 

  在論述香港的可持續發展這個課題之前,我想談談一個大部分人都關心的題目,就是香港的物業市場。近日公眾的注意力,均集中在兩次賣地結果及市場對未來樓宇供應量的不同預測。今天適逢其會,我會向大家提供一些有關私人物業市場的最新數據,以及談談我們如何在重新定位的房屋政策方面作全面配合。

 

重新定位的房屋政策

 

  政府曾於2002年11月公布經檢討後的房屋政策聲明,清楚說明政府與私人物業市場所擔當的不同角色,以及強調政府日後只會為沒有能力負擔私人樓宇昂貴租金的家庭提供租住公屋。政府亦在聲明中特別指出,維持自由和穩定的環境,讓物業市場可以在公平競爭的情況下持續健康發展,至為重要。我相信大部分市民均認同政府在聲明中所表明的立場。因此,政府有責任令市民堅信,政府會維持上述清晰、全面和貫徹始終的房屋政策,以繼續保持市民和投資者對物業市場的信心。

 

  聲明發表至今已近20個月,我很高興告訴大家,聲明中提及的措施均已推行,包括透過「勾地表」制度恢復賣地、協調兩間鐵路公司沿線物業發展推出市場的步伐,以及停售和停建居者有其屋計劃單位。此外,租者置其屋計劃在先前宣布的第六期計劃推出後將會終止,而置業資助貸款計劃已予檢討。另一方面,有關刪除現行《業主與租客(綜合)條例》下過分保障租住權的條文的工作,亦快將完成。這項措施旨在協助私人物業租務市場重現活力。有關的立法會法案委員會剛剛完成審議修訂這條條例草案的工作,我希望在本月底,有關修訂可以順利在立法會獲得通過。過去12個月的數據顯示,物業市場已經逐步復蘇,負資產個案數字大幅減少,而市民和投資者對物業市場亦已漸漸重獲信心。事實證明,重新定位的房屋政策方向正確。

 

新樓宇供應量持續下降

 

  不過,物業市場何時接近供求平衡,仍然是公眾關注的議題。過去數周,市場對未來私人樓宇供應量有不同預測,而對政府在去年10月和今年4月所評估2007年新樓供應量的數字,同樣意見紛紜。

 

  正如我以往多次提及,我們在使用數字方面,必須十分謹慎。一直以來,個別物業代理和地產分析員往往會擬備各種大相逕庭的數據。他們的數據與我們的有頗大分別,而他們彼此之間亦不相同,原因是大家可能採用截然不同的假設,以迎合不同的對象和目的。若將這些數據和預測草率比較,難免會歪曲實際的情況,或令公眾產生混亂。簡單來說,橙不能跟蘋果和梨相比。

 

  19世紀英國小說家西特韋爾說過:「只要不是本於真相的說法,眾都會相信。」我今天並非要說服各位相信我以往對於樓宇供應的說法,我認為事實勝於雄辯,應讓公眾自行判斷。

 

  我們定期製備數據,包括基於批准地基工程開展而計算的動工量,以及基於批准上蓋建築物工程而計算的動工量。現行法例規定,發展商須就其上蓋建築工程每項重大變動重新申請簽發施工同意書。因此,當上蓋工程項目出現一項或多項重大變動時,有關批准數字便會包含雙重甚或多重計算。由於這個原因,採用基於批准地基工程開展而計算的動工量,作為計算私人單位的供應量較為合理。根據這個計算標準,並以樓宇由開始進行地基工程至落成一般需時約3年計算,我們在任何時間均可合理地預測未來的樓宇供應量。

 

  為說明這點,現在請大家看看這個圖表,表上顯示截至今年5月底私人樓宇建屋量的實際情況。紅線標誌私人樓宇動工量在所示各個年度之間的波幅,而粉藍格子則標誌每年實際落成單位的數量。以1999年至2001年為例,這段期間動工興建的單位總數為79 700個,而在2002年至2004年期間,落成的單位總共有83 900個。閣下可能會對這兩個相若數字感到奇怪。事實上,這證明我們在作出上述推算時,將私人物業發展項目由施工至落成設定需時3年是合理的。

 

  下一圖表顯示我們對未來3年的預測。大家會看見,我們估計今年落成的新單位約有26 000個,明年約有21 000個,其後,2006年和2007年分別約有16 000個和11 000個。也許有人會感到奇怪,為何今次有關2007年的預測數字高於本人在4月所提的數字。原因很簡單,就是在4月至5月底這段期間有新的地基工程動工。最新的數字正好反映了新增的工程數目。同樣,再往後看,本年底預測有關2007年的數字時,由於要計及目前至年底新地基工程的動工數目,亦會與今天所公布的不同。換而言之,以某一年開始計算的任何一個3年周期來說,我們在預測最末一年的數字時,必須要在該某一年年底才可得出最末一年的全年數字。

 

  事實上,每年的單位供應量,亦會受到其他一系列因素影響,當中包括興建時間、過往年度累計的未售單位數量,以及私人發展商就何時動工興建上層結構所作的商業決定。此外,每年的單位供應量亦視乎發展商推售多少樓花或現成單位,而這方面又會受當時的市況影響。

 

市場調節力量

 

  我在2002年11月的房屋政策聲明中指出的樓宇供應過剩問題,到現時仍然存在。不過,公眾普遍認為,有關情況正逐步紓緩。在政府不干預市場的前提下,市場現時可以因應供求情況的變化而作出更佳的調節,而且是純粹通過市場內部的力量作出調節。的而且確,隨本年首季住宅樓宇銷量飆升,市場在過去數月已顯示出有能力自行調節。在傳媒大事報道銷情暢旺之下,年初時有人憂慮,一手市場的物業投機活動轉趨活躍,可能會令樓市過熱,假如豪宅物業價格繼續上升,問題可能更大。不過,熾熱的氣氛轉瞬消逝;樓宇買賣在3月份達到超逾11 000宗的頂峰後,已經掉頭回落,一手市場銷量下調的情況,在4、5月份最為明顯。不過,如果你們留意到,交易量上升的同時,需求量其實並無相應增加,便不會對銷情逆轉感到驚訝。不過,值得注意的是,雖然近期一手市場銷量下跌,本年首5個月一手市場的登記交易總數,仍較去年同期高出47%,主要原因是一手市場的銷量於本年首3個月大幅攀升。

 

  近年樓市的變遷,市民從中汲取了寶貴的教訓:縱然樓宇銷售數字大幅上升,可令市場一下子充滿亢奮氣氛,但如果真正用家的需求沒有增加,轉眼便會打回原形。現在,真正自住買家更加認識到,市況驟然暢旺,其實暗藏風險。因此,他們在決定是否置業時,已經較為謹慎。我相信,物業市場的表現,已比以前成熟和理性,這對維持住宅物業市場穩定十分重要。另一方面,我們亦看到,市場對近期賣地的結果,反應相當審慎。這再一次證明市場力量所發揮的作用,確保市場由供求主導,而非受市場情緒的突然轉變所牽動。

 

「勾地表」制度

 

  展望未來,我們必須確保住宅物業市場穩健發展,避免非理性的波動。我相信,香港的住宅物業市場,定能朝這個方向發展。政府會繼續透過「勾地表」制度提供充足的土地,並確保土地組合均衡,以滿足市場需求。「勾地表」制度以市場為主導,讓市場可以靈活地決定拍賣土地的數量和時間表。

 

  「勾地表」制度是一個具透明度的機制,市場亦對有關的運作程序非常熟悉。發展商如有意購買「勾地表」內任何一幅土地,可向政府申請出售有關土地,但發展商須提出一個最低價格,並承諾會付出該最低價格購買有關土地。如政府認為發展商就有關土地提出的最低價格與市值相符並可以接受,便會以價高者得為原則,以拍賣或招標方式把有關土地公開發售。透過這個程序,政府便會獲得最佳的土地收益,而有關土地的市值亦能得到反映。

 

  2004/05年度的「勾地表」共有14幅不同地盤面積和發展密度的住宅用地,我們已售出其中3幅土地。該14幅住宅用地中,有9幅土地的面積少於1公頃。這個安排,應可照顧不同發展商,包括中小型發展商的需要。此外,表內亦有7幅土地適合用作發展豪宅項目。當然,除「勾地表」外,發展商亦可透過其他途徑,例如修訂契約和市區重建局項目等獲得土地。政府在明年年初制定2005/06年度的「勾地表」時,會仔細考慮當時的市場情況和發展需要。我們亦會考慮其他有關的因素,例如土地的吸引力、地點及種類,以切合不同發展商的不同興趣。

 

  政府會堅定維持一套清晰、貫徹始終和具透明度的房屋政策,讓物業市場得以長期平穩發展。從宏觀角度來看,香港的經濟已有良好的復蘇跡象。根據最新的預測數字顯示,今年香港的本地生產總值將有高達6%的增長,不少證券及投資機構,均預測相若或甚至更大的增幅。通縮率及失業率亦逐漸下降。香港的經濟前景樂觀,加上政府堅持貫徹執行重新定位的房屋政策,相信可以進一步加強市民對物業市場的信心。

 

樓宇管理和維修

 

  談到可持續發展,我想一提,妥善的樓宇管理和維修,是邁向這個目標的重要元素。在香港,我們最近就這個課題進行一項公眾諮詢。諮詢工作已在本年4月中結束。香港房屋經理學會就這次諮詢提交的意見,既詳細又實用,我由衷感謝。

 

  我和政府內部的同事,現正分析貴會及公眾人士提出的意見。我們已經初步分析諮詢期內最常提出的意見,而我很高興藉今次的機會,與各位分享當中的一些分析。根據公眾的意見,社會上已有共識,認為需要及時行動,解決樓宇失修造成的問題。許多業主和業主立案法團成員,均表示願意承擔管理和維修樓宇的責任。他們同時希望得到更多支援,去履行責任。此外,也有人提議對業主實施一些強制規定,作為長遠措施,確保業主妥善管理和維修自己的物業。

 

  根據公眾的意見,我們得出一個重要結論,就是失修舊樓不僅是「樓宇結構」的問題。事實上,牽涉其中的還有複雜的社會問題。舉例來說,我們要設法協助年老無依的業主支付管理和維修方面的經常開支。純粹採取「商業」方式,不足以解決此獨特問題。

 

  我們的其中一個初步構思是,在有足夠公共資源的情況下,邀請非政府機構,向居住在失修樓宇的年老無依業主,提供適當的支援和協助,例如協助他們成立業主立案法團、委聘承辦商進行管理及維修工程,以及聯同有關的專業人士,向他們提供樓宇管理及維修的技術支援。非政府機構遇到確有需要的業主,也可轉介他們到各有關的政府部門。長遠來說,此舉亦會便利樓宇管理和維修行業,直接向業主提供他們需要的服務。我們會與非政府機構和業界探討這個做法是否可行,並會考慮推行試驗計劃,以測試成效。我知道貴會致力促進妥善管理樓宇,最近在深水推行兩項類似的試驗計劃,分別是支援業主綜合計劃和兼善里大廈管理贊助試驗計劃。我深信貴會一定樂意與我們分享這兩方面的經驗,協助我們設定試驗計劃的形式。

 

  在未來幾個月,我們會詳細考慮在諮詢過程中發表的各種意見,並以這些意見為基礎,訂定更為明確的取向。然後,我們會就不同的方案,再次諮詢有關各方。我們在建議定稿之前,也會進一步諮詢公眾。

 

總結

 

  最後,我謹祝是次會議成功,希望各位可以從是次會議的討論中多所獲益,從而在各自的崗位上發揮所長。

 

  多謝各位。

 

 

二○○四年六月十九日(星期六)

 


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