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房屋及規劃地政局局長孫明揚在立法會會議上動議恢復二讀辯論《土地業權條例草案》的致辭全文

  以下為房屋及規劃地政局局長孫明揚今日(七月七日)在立法會會議上動議恢復二讀辯論《土地業權條例草案》的致辭全文:

主席:

  我首先要向努力不懈、積極參與《土地業權條例草案》工作的所有人致謝,全賴他們,有關條例草案今天才得以提交立法會恢復二讀。我尤其感謝法案委員會主席吳靄儀議員,她堅定地領導委員會完成漫長的草案審議工作。我也感謝法案委員會各委員在過去15個月舉行的39次會議上,處理了複雜的法律問題及具有相當經濟重要性的事宜。

  我也藉此機會多謝以下各團體,包括律師會、大律師公會、消費者委員會、香港測量師學會、鄉議局、地產建設商會、銀行公會及其他關注團體,他們不僅付出自己的時間,還提供意見,協助把業權註冊的益處引進香港。

  經多年諮詢之後,《土地業權條例草案》在2002年12月刊憲,這草案是當局向立法會第二次提交有關業權註冊的草案。自此以後,各方就草案提出多項重大修改建議,當局對這些修改建議至今已全部加以考慮並與各方達成共識。這一點除了反映這項法例的重要性外,也顯示出為謀求達到平衡各方利益關係所付出的真誠意願及所要面對的困難。雖然草案委員會的討論直至現時為止並沒有引起公眾太多的關注,但相信市民會非常歡迎制定這條條例,因為業權註冊制度不僅為物業權益提供更大保障,並會簡化物業交易程序。

主要建議

  主席,我現在介紹草案的一些主要建議。

轉制機制

  我們面對最具挑戰的問題之一是"轉制"問題,即如何能夠在符合以下條件的情況下,把250萬個物業從目前的契約登記冊轉至業權註冊紀錄。我所說的條件是:不會不公平地損害現有權益、不須因重新審閱業權而花費大量公共開支、不會對物業市場的運作造成不利影響,及不會對律師施加新的法律責任。於2002年刊憲的草案建議一個'逐步轉制'機制,根據這個機制,現有物業在出售時規定必須轉制,而在其他時候則容許自願申請轉至業權註冊制度。法案委員會在審議工作進行期間,發現這個機制有一些不能克服的困難,其中最主要的是律師為發出「妥善業權證明書」所面臨的的法律責任問題。

  其後當局制定了一個新的'白晝轉制'方案,而有關團體都接受這個新方案是一個合理的未來路向。根據這個方案,我們把在其他司法管轄區嘗試過和測試過的多項措施,與我們自身的各項建議融合一起,創造了一個可解決我們獨特情況的轉制機制。'白晝轉制'機制的特點如下:-

  第一,條例生效後,所有'新土地'會即時納入業權註冊制度。我想強調'新土地'的意思不僅是經拍賣或投標而批出的未發展土地。除了少數例外情況外,在交還土地後新批出的政府租契所涵蓋的全部土地,都屬於該條例所指的'新土地'。例外情況僅指一些由原來舊租契經政府同意變更租期、條款或面積之後而演變出來的所謂新租契。

  第二,條例生效後,所有現有政府租契的土地及該土地上的所有物業會在現行《土地註冊條例》的契約註冊制度下繼續存在一段指定期間。草案訂明這段期間為期12年。一般意見認為12年這個期限足以通告所有土地權益擁有人或申索人有關即將出現的改變。有些人士更建議應設立一個機制,以便當局經過實施條例初期取得經驗後,如發現有需要縮減或延長期限時,可更改該期限的長短。政府同意法案委員會的建議,而第101條現時賦權予當局可以提出修改設定期限的附表。

  第三,現時在草案中提出對《土地註冊條例》作出重大修訂,以便引入兩個新機制,這些機制可保障申索物業權益人的權益在物業轉換過渡至業權註冊制度時免受損失的風險。

  第一個機制是"知會備忘"。知會備忘為申索權益的人提供一個簡單的通告申索權的方法,而該權益須屬於由一項現時不可根據《土地註冊條例》註冊的事項而產生的權益,該通告在物業轉制時會獲保留,而在轉制後會自動在業權註冊紀錄標記為'非同意警告書'。

  第二個機制是'抗轉換警告書'。這是一項工具,而任何對業權提出申索的人如果希望在物業轉換至業權註冊制度前先處理他們的申索,都可使用這個工具。只要註冊一項抗轉換警告書,物業便不可轉制。鑑於這警告書產生的重要效果,警告書只有12個月的時效,惟法庭可將有效期延長不多於另外12個月。如申索人未能在有效期限內展開法律訴訟要求裁定其申索,'警告書'便會失效,而有關物業便會轉換至新制。相反,如申索人已展開必需的法律訴訟,物業便會延遲轉制直至訴訟審結為止。業權註冊紀錄會反映法庭訴訟最終裁定的物業擁有權及權益的狀況。

  第四,在'逐步轉制'機制下訂明的出售物業時強制申請轉制,以及容許自願申請轉制的條文都已被刪除。這做法是有必要的,因為它既可以消除與「妥善業權證明書」相關連的費用和風險,亦可免除一旦由土地註冊處代表申請人負責調查業權所引起的費用和時間。

  根據'白晝轉制'機制,對某物業權益可提出申索的人已獲給予充分時間和渠道保障他的權益。轉制後,任何付出有值代價的買方一旦取得物業,成為註冊擁有人之後,他的業權便獲會得保證。換言之,在轉制後處理物業的的所有人士,都可依賴業權註冊紀錄進行交易,使物業轉易程序更明確、更簡單。

  更改轉制機制的建議引致對草案作出多方面的重大更改。稍後我會動議提出下述的委員會審議階段修正案('修正案')-

(i) 刪除與'逐步轉制'機制有關的多項條文或其中的部分內容;

(ii) 引入新的第2B部處理新土地的註冊事宜;

(iii) 引入新的附表1A處理現有土地的轉制事宜;及

(iv) 引入關於對《土地註冊條例》作出修訂的新的附表3。

更正及彌償

  業權註冊紀錄制度整體目標旨在提供確實可靠的業權資料。同時為了防範欺詐及方便改正無心之失的錯誤,我們也制定可以更正註冊紀錄的條文。草案也實施彌償安排,保障因註冊紀錄出錯或遺漏而蒙受損失的不知情業權人。就更正及彌償條文提出的主要問題包括:

(i)  在欺詐個案設定彌償上限的可認受性;

(ii) 法庭的酌情權權限;及

(iii) 對律師專業保險基金的影響。

  當局會設立一個自負盈虧的彌償基金,以確保市民對業權註冊制度的信心。基金的經常收入來自註冊的徵費。土地註冊處營運基金也會支持彌償基金,負擔因土地註冊處出錯或遺漏而引致的任何損失。為使徵費率保持在各方人士都可負擔及預見的水平,政府一向認為必須對欺詐個案設定彌償基金賠償上限,每宗個案的上限在初期會設定為3000萬元。現時超過百分之九十九的物業交易價值都在這個上限之下,因此,這些物業都可得到十足彌償。如得到財務委員會批准,我們建議為彌償基金設立一個1億5千萬元的後備政府貸款,以便在建立足夠儲備前支付申索。

  我希望回應就欺詐個案設彌償上限是違憲的意見。如吳靄儀議員在發言時已指出,這課題已被廣泛地討論,當局的立場亦十分清晰。我們的法律顧問確認,新計劃不會造成褫奪物業的情況,因此設上限完全符合基本法。只有在欺詐導致真誠的雙方均聲稱擁有同一物業時,才須動用彌償基金。在現行法例下,其中一方會取得物業,另一方則一無所有,除非事件中能夠查出誰人欺詐,並向他取回資產。根據土地業權條例草案,未取得物業的真誠一方符合資格申索彌償。這為真誠一方提供更大保障。

  有些團體原則上對建議上限的可認受性提出質疑。經審慎研究該問題後,政府仍認為上限符合法理。然而,在研究上限的影響時,我們留意到原有建議出現的一些情況,即在某類欺詐個案中,不知情業權擁有人會處於較現行法律下相對不利的處境。我們曾承諾在這類個案中,不知情業權擁有人得到的保障應與現行法律所給予的保障一樣。稍後我們會對草案第81(3)條提出修正案表明這一點。

  我也會提出修正案修訂第81條其他部分,收緊法庭的酌情權,使業權擁有人及買方更清楚明確知道當涉及不知情各方時,法庭會如何處理更正業權的申索。此項修訂是回應律師會及大律師公會的申述及法案委員會委員的要求而作出的。

  我留意到地產建設商會仍關注對第81及81A條的修訂能否達到預期的作用。在這方面我們須小心平衡各方的利益,確保不會對受影響各方不利或不當地有利。我們相信所提的各項修訂建議能達到所須的平衡,但我們仍會繼續與地產建設商會和其他人士商討,以消除尚存的疑慮。我稍後提出修訂第81條的修正案將會消除石禮謙議員對這條條款的疑慮。

  由於賦權彌償基金可向須負責損失的各方追討損失,有意見特別關注到對律師專業保險計劃提出雙重申索的可能性。我會動議修正案刪除第82(5)條及修訂第86條,刪除草案內任何引起這類關注的內容。我明白到律師會或許會對規管他們專業保險計劃的規則作出所需修訂。

  為配合轉制機制而須作出更改及為澄清若干事項,尤其是有關彌償基金的運作,我也會動議其他一些修正案修訂有關更正及彌償方面的條文。

草案的組織

  法案委員會提出多項有助改善草案的建議。草擬專員亦做了出色的工作,他廣泛而全面地審閱整條草案,進行簡化草案的表達方式及確保獲保留的條文與新條文之間的一貫性。我會動議相當多的修正案以便實施這些條文草擬上的更改。

結語

  在過去數月大家都進行了大量修訂工作,以達致我剛才提及的各項更改。我很高興現在得到各方面大力支持通過草案。

  我認同在註冊制度生效前,許多準備工作及教育是必須的。我可以向議員保證,當局會努力進行有關工作。土地註冊處處長及其下屬和所有有關的專業團體,已開始合力安排進行有關工作。

  主席,最後我想再一次向法案委員會主席及各委員致謝,感謝他們持之以恆努力地完成草案的審議工作。雖然在立法會上對公務員同事的工作作出嘉勉並非屬於慣常的做法,但今次情況頗為特殊,很值得公開認同土地註冊處處長及他所帶領的政府官員隊伍所作的努力。引進業權註冊制度是香港土地法律發展的里程碑。若草案獲得通過,香港便有機會獲得業權註冊制度的好處。日後有關人士在處理物業交易時所享有的確定性,安全性及高效率將可與世界其他地方的最高標準看齊。業權註冊會使香港成為一個更理想的置業安居及營商的好地方。

  我謹希望各委員支持草案及我稍後建議的修正案。

  多謝主席。

二○○四年七月七日(星期三)


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