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房屋及規劃地政局局長孫明揚在立法會會議上就『樓宇強制檢驗及維修』動議辯論致辭全文(只有中文)

  以下為房屋及規劃地政局局長孫明揚今日(七月三日)在立法會會議上就『樓宇強制檢驗及維修』動議辯論致辭全文(只有中文):

主席:

  首先,很多謝各位議員就如何確保私人樓宇妥善維修,包括強制性檢驗樓宇的問題,提出寶貴意見。

  劉炳章議員的原動議及涂謹申議員、馮檢基議員和葉國謙議員的修訂動議,都環繞一個主題,就是我們必須確保樓宇有適時的保養維修,以保障住戶及公眾的健康和安全。這目的與我們的政策方向完全一致。

回顧

  剛才很多位議員指出,政府於一九九七年下半年曾就強制樓宇安全檢驗計劃建議作公眾諮詢。當時的建議是規定所有樓齡達二十年或以上樓宇的業主須聘請專業人士,定期檢驗樓宇。就住宅樓宇而言,建議是每七年強制驗樓一次,而屋宇署會根據專業人士的驗樓結果,要求業主進行各項維修工程,以保障樓宇安全。

  在諮詢的過程中,社會人士大致都認同強制性樓宇安全檢驗計劃的目標。臨時立法會亦於一九九七年十一月動議辯論該建議。當時的意見涉及計劃的多個技術細節,包括是否應向有財政困難的年長業主提供經濟支援,和應否設立貸款基金協助業主進行樓宇維修等事宜。此外,多位臨時立法會議員亦認為政府應承擔樓宇檢驗的責任和費用。而今次涂謹申議員和葉國謙議員的修訂議案亦提出相類似的概念。

  當時因社會上缺乏共識,加上其他外在因素,例如經濟環境逆轉,該檢驗計劃建議並沒有推行。我稍後將會就強制檢驗樓宇的提議回應,但在這裏我希望確立一項重要原則。這就是私人樓宇業主有責任妥善管理和維修自己的物業。我們當然明白,對業主來說這是一項負擔,但私人物業的業主對自己物業的任何開支承擔一定要確認,如果大家都認同這個原則,那麼進行任何確定樓宇狀況的定期檢驗也理所當然是業主的責任。如果改由政府作出承擔,無疑是要求納稅人補貼個別樓宇業主,這個改動不單動員大量人力,更會構成重大的財政負擔,也會減低業主保養維修其樓宇的動力,與我們的目標背道而馳,因此非常難接受。

政府現行的工作

  就促進私人樓宇妥善維修及管理方面的工作,我們從未鬆懈。除了針對樓宇安全及僭建物的執法行動,為了提高業主對維修樓宇的認識及鼓勵業主承擔有關的責任,屋宇署於二○○○年起開展了『屋宇維修統籌試驗計劃』。在該計劃下,屋宇署聯同其他五個相關政府部門,共同勘察一些欠缺妥善維修的目標樓宇,並向業主就所需的維修工程提供意見。此外,屋宇署亦展開一連串『大規模清拆行動』,一次過清拆數以百計樓宇外牆僭建物,尤其是樓齡二十至四十年的樓宇的外牆僭建物,以確保公眾安全。在過去十八個月,屋宇署共取締了六萬七千個僭建物。

  鑑於部分業主在維修其樓宇時,可能會遇到經濟上的困難,屋宇署亦於二○○一年七月設立『樓宇安全貸款計劃』提供貸款,協助有關業主進行樓宇改善工程。正如剛才數位議員提及,自該計劃成立以來,我們共批出了超過一億三千多萬貸款。現行在計劃下可獲貸款資助的涵蓋範圍已相當廣泛,包括任何改善樓宇結構狀況、樓宇外牆、消防安全、衛生設備、斜坡及擋土牆的工程;勘測工程及專業服務,與及清拆違例建築物的工程。

  此外,民政事務總署也不斷推動私人樓宇管理和維修。除協助大廈業主成立業主立案法團外,該署更舉辦不同的宣傳及推廣活動,這與剛才某些議員要求我們所做的吻合。自一九九八年開始,該署共成立了四個『大廈管理資源中心』,為業主提供樓宇管理及維修方面的支援。

現行措施的不足

  香港樓宇安全及衛生問題,大部份源於缺乏完善的大廈管理制度及業主對大廈管理及維修方面意識薄弱。樓宇缺乏持續的管理及維修,不但加速城市老化,也衍生其他社會及經濟問題,例如,一些大廈受不當或厭惡性行業滋擾。我們也得承認,我們所作的努力,往往事倍功半。

  就推行『屋宇維修統籌試驗計劃』而言,各部門需要付出大量的人手和時間為業主提供技術支援及協助。但該計劃自開展三年以來,只能為五百五十幢目標樓宇進行相關工作,佔全港數以萬計的樓宇的極少部分,若要為現時全港二萬多幢二十年樓齡以上的樓宇提供同樣支援,需時超過一百年。故此,馮檢基議員要求政府加強此試驗計劃方面工作的建議,並不可以解決我們面對的問題。同樣地,根據民政事務總署的統計,在全港超過三萬八千幢多層大廈中,約只有一萬四千幢已成立業主立案法團。按照現時的進度,我們需要超過五十年才可協助現有的大廈成立業主立案法團。以上的計算,還未包括新增的大廈在內。

  雖然政府已投入大量人力和資源,但成效未見顯著,而進度亦遠遠趕不上樓宇老化的速度。由此可見,單靠現行措施去解決私人樓宇失修的問題,實為杯水車薪。

前瞻

  主席,若我們就問題作仔細分析,強制性檢驗樓宇計劃的建議,不論是由政府進行第一次與否,跟我們以往在這方面的工作,都存在同樣的弊端,就是均屬於一次性或週期性。而且,這些工作往往只屬事後補救性質,並不側重事前的預防。然而,要維持樓宇的質素,必須作持久的預防性工作。若果業主只著重履行定期驗樓的責任,而忽略經常和持續性的保養維修,實在無法達致長遠改善樓宇狀況的目標。

  我們當然不應忽略定期檢驗的作用,但有關的檢驗應是樓宇保養維修眾多環節的一部份。因此,我們有需要制訂全面而長遠的策略,以徹底解決有關問題。

  事實上,早在本年初,在向立法會規劃、地政及工務事務委員會報我的施政綱領時,我已指出,促進大廈管理,及鼓勵業主注意樓宇維修及安全,將是我任內要推行的一項重要工作。就此,我們正研究不同方案,以提高業主對保持樓宇質素的認知和培養良好的樓宇管理文化。

  我們初步的取向是,建議透過融合樓宇管理和維修,並結合業主的需求和業界所提供的服務,以長遠地改善樓宇質素和居住環境。這個取向建基於幾個重要原則。第一,業主要妥善保養維修自己的物業,實在是責無旁貸。第二,完善的物業管理,是妥善維修的先決條件。第三,有關的物業管理專業服務及技術支援,應由業界提供。

  就業主的責任和完善管理的重要性,在概念上,社會上已有相當共識。就業界可提供和應提供的服務,討論則相對較少。現代樓宇管理及維修牽涉多方面的專業範疇。故此,物業管理行業應發展及提供一站式的長期服務,包括為業主安排成立業主立案法團、進行保安清潔等日常物業管理工作、按樓宇狀況訂定保養計劃、定期檢驗樓宇狀況、進行所需修葺工程、確保樓宇符合法例規定,以及向業主提供專業和法律意見等等。

  為了針對業主的不同需要及提供更適切的服務,我們認為業界亦可採取更具彈性的服務安排。例如,業界可鼓勵相鄰大廈的業主參與同一計劃,共同聘用物業管理公司,從而提高其服務的經濟效益和減低業主所需支付的費用。此外,業界亦可考慮先行為舊樓業主進行所需修葺工程,然後透過管理合約,分期收回有關費用,以減輕業主在短時間內的財政負擔。

  在業主方面,我們正研究如何推動業主履行其樓宇管理責任。考慮的方案包括推行強制樓宇管理、要求所有業權分散而未有居民組織及管理公司的大廈成立業主立案法團或聘用合資格的物業管理人員。最終目的是設立有效的管理架構,並把定期保養維修樓宇納入日常管理工作之內。

  我們同時會考慮一系列的配套措施。例如,我們正研究是否需要加強現行法例,以協助業主立案法團和管理公司更有效地向個別業主追討拖欠的款項,以及促使業主儲備資金,以支付非經常性樓宇維修保養的費用。我們也會研究由獨立機構設立一套自願參與的『樓宇評級制度』,以嘉許有完善管理和維修的樓宇,藉市場力量,推動業主提升樓宇的管理和維修質素。當然,我們也會繼續有效執法,取締危險及非法建築物。

  一些議員建議政府應對有困難的業主提供協助。我在開始回應時已強調維修樓宇是業主的責任。我們不應偏離這大原則。當然,我們了解有些業主在維修樓宇方面,需要過渡性的財政支援。屋宇署所管理的七億元『樓宇安全貸款計劃』,正是為此而設。該計劃提供低息貸款,協助業主進行所需的樓宇改善工程。就有財政困難人士的利息和還款期,我們會採取彈性的處理方法。我們也會考慮是否需要為有財政困難的業主提供進一步的舒緩措施。但必須重申,業主管理及維修其樓宇的責任包括財政上的承擔。政府不可及不應負擔個別業主在這方面的必要開支。

  我們明白到整套建議的成效,有賴業主承擔應負的責任和業界的配合,與及整體社會的支持。我們現正開展與有關專業團體的磋商,並會仔細考慮今天各議員的意見。與各位剛才所提的意見一致,我們打算在年底前推出一個比較詳盡的諮詢文件,諮詢社會各界,確定我們提出的各項建議能得到社會各界認同,然後才考慮怎樣將我剛才所說的各項細節落實。經過這個諮詢後,其中某些細節可能需要修改,我不會抹煞這個情況,我們要讓廣大市民參與討論如何長遠解決樓宇失修為個人和社會帶來的問題。

結語

  主席,公眾因非典型肺炎事件而關注到樓宇管理及維修的重要性,可說是這場疫症的一個正面作用。希望大家能把握這個機遇,正視這長期困擾香港的問題。我很高興各位議員都支持促進樓宇管理和維修,並期望大家能共同努力,為香港締造更健康、更安全的居住環境。

多謝主席。

二○○三年七月三日(星期四)


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