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房屋及規劃地政局局長孫明揚出席國際獅子總會港澳303區午餐會上就「房地產市場數據分析」的致辭全文

  以下為房屋及規劃地政局局長孫明揚今日(七月三十一日)出席國際獅子總會港澳303區午餐會上就「房地產市場數據分析」的致辭全文:

陳東岳總監、各位國際理事、楊偉誠副總監、各位前任總監、各位獅兄獅姐:

我很高興今日出席國際獅子總會港澳303區的午餐會,與各工商界及專業界的翹楚聚首一堂。我想藉此難得機會與大家分享有關房地產市場的數據,以便大家能比較全面地了解整體的樓市情況。我想先強調一點,就是今日的主要目的在於向大家分析有關數據,我無意預測樓市的走勢,亦絕無可能推斷私人住宅樓宇供求達致平衡所需的時間。

  一直以來,市場上對於私人住宅供應存在不同的數據(政府及市場主要樓市及有關數據類別載於表一)。這情況是由於個別物業代理或地產研究分析部,因應不同的對象和用途編制不同的資料。此外,政府各有關部門亦各自編制不同的數據,包括差餉物業估價署每年出版的香港物業報告、地政總署有關換地及契約修訂交易記錄、屋宇署每月出版的資料月報載錄有關新建住宅樓宇動工數字、以及土地註冊處的每月樓宇買賣合約的數字等。這些林林種種的數據計算方法各異、用途不一,假如將這幾套數據直接作比較,往往令真實情況出現偏差,導致訊息混亂。

  就以私人住宅樓宇空置情況為例,差餉物業估價署為盡量精確地掌握樓宇的空置情況,每年年尾均就屋宇署已發出入伙紙或地政總署已發出滿意紙的樓宇進行調查,例如向有關屋苑的管理公司、大廈管業處和隔鄰住戶,查詢空置單位的數目。儘管如此,根據現行的空置率定義和統計方法,一些業主正在尋找合適買家的空置單位、已出售或轉售但仍未入住的單位、或是待租單位等,都會被計算在空置單位數字內。因此,差餉物業估價署公布的空置單位數目不能理解為從未出售的單位數目。

  又以每年私人住宅樓宇的入住情況為例,差餉物業估價署的計算方法是以剛才描述的調查方法去衡量每年年初的空置單位數目,加上當年實際落成的單位數目,扣除年尾調查所得的空置單位數目和該年拆卸的單位數目,嘗試推算當年的樓宇入住數目。這個入住數目的可信賴程度肯定受制於基本的調查數字的局限。但另一方面,土地註冊處定期公布有關樓宇買賣合約的數字,則同時包括同一樓宇單位每次易手轉讓的宗數。若以此數為依據,會有重覆計算的弊端。就以一九九七年為例,根據稅務局的資料顯示,其中一萬三千宗交易為確認人轉讓宗數。由此可見,單憑樓宇買賣交易數字也不能完全準確反映每年樓宇的入住情況。

  基於上述種種情況,要設計一套完全準確的方法去計算現存但又從未出售的空置單位數目,的確十分困難。以下我所提述的有關數字,必須如此理解。

  正如美國小說家Mark Twain所講,There are lies, damned lies, and statistics。(「世間有謊言,該死的謊言和統計數字。」)他是提醒我們不能盲目迷信數字。的而且確,數據分析對於我們了解房地產市場的情況十分重要,但我們運用數據的同時,亦要清楚有關數據的定義、計算方法和用途,才能準確掌握真實的情況。所以,我較認同另一位十九世紀美國政治人物Henry Clay對統計數字的講法,他說Statistics are no substitute for judgment。(「統計數字非判斷力的代用品。」)

私人住宅樓宇總存量及空置情況

  談及編製數字時可能出現的偏差後,我想講講目前私人住宅樓宇的總存量及空置情況。根據差餉物業估價署香港物業報告二○○三所載,在二○○二年年底,私人住宅總存量約為一百一十萬個單位,整體入住量有一百零二萬個單位,整體空置的則有七萬四千個單位,佔總存量百分之六點八。

  正如我剛才提及,房地產市場必然存在一定數量的空置單位。過去亦有學者(梁嘉銳,鄭顯輝(2002),香港私人住宅與辦公室自然空置率,香港房地產市場:事實與政策,商務印書館)作出研究,指出即使房地產市場正處於均衡狀態,總會有一些賣家正在尋找合適買家或買家正在尋找合適樓宇,所以仍會出現一定數量的必然空置單位,這空置率就是所謂的「自然空置率」(natural vacancy rate)。根據有關學者計算所得,一九八一年後二十年期間的自然空置率平均為百分之四點八/四點九左右。根據差餉物業估價署計算(由一九八一年至二○○二年期間的私人住宅空置率趨勢顯示於表二),二○○二年年底私人住宅百分之六點八的空置率比對前幾年的比率無疑偏高。當然,差餉物業估價署所計算的空置百分率,不等於「自然空置率」,兩者所顯示的情況不同。但若以學者計算過去二十年期間的自然空置率作為參考,二○○二年年底整體空置的七萬四千個單位,其中五萬四千個空置單位可以理解為必然存在的空置數目,高於正常的空置單位數目大概二萬個。

私人住宅施工量

  接下來我想講一講有關私人住宅施工量的數據。過去數月,經各有關部門仔細查閱和整合每項私人住宅發展項目的地基和上蓋物業動工日期,興建進度和預計落成日期的資料,我們已制訂了一套全面的私人樓宇監察系統資料庫。

  請大家先看看由一九九七年至二○○二年已落成的私人住宅單位,以及二○○三年現已落成或預計將於年底前落成的單位數據(截至二○○三年六月三十日的私人住宅施工量載於表三)。請大家跟看截至今年六月底為止,根據屋宇署接獲物業地基動工通知數目(就鐵路沿線住宅物業發展項目而言,如地基工程早於興建鐵路時已一併進行,有關的住宅發展項目動工日期會以屋宇署接獲物業上蓋動工通知數目計算)(表三紅線所顯示),樓宇動工數量由一九九八年起已逐年下降。在一九九八年,有三萬五千三百個新單位開始進行地基工程;而在二○○三年上半年,暫時只有八千一百(屋宇署公布二○○三年首五個月發出施工同意書的私人住宅數目共有約一萬七千多個單位,較去年同期九千多伙比較,似有回升趨勢。我想解釋一下,根據《建築物條例》規定,發展商須就其發展項目每次作出重大修訂例如改動設計向屋宇署重新申請簽發施工同意書,屋宇署經翻查有關記錄統計所得重覆計算的單位數目接近九千多個。所以單看屋宇署簽發施工同意書的數字往往出現偏差。我們所採用的八千一百個單位數目,是反映屋宇署已經接獲物業地基動工通知的單位數目,不會包括重覆計算的數字,所包括的工程數目亦應較單計算上蓋建築工程開工的數目為多)個新單位開始進行地基工程。大家可以留意到,雖然目前私人住宅供應仍然充裕,但近年建屋「高峰期」已經大致過去。以樓宇興建由地基動工起計,一般需時三至四年完成來計算,動工量下降的趨勢反映未來三年私人住宅樓宇落成數量下降的趨勢。

私人住宅物業市場的供應情況

鐵路沿線物業發展

  至於其他方面的住宅供應,大家一直比較關注的是兩鐵沿線的物業發展項目。首先,有關九廣鐵路公司方面,九鐵主席日前表示願意和政府研究怎樣將其住宅物業的發展權歸還政府。政府會慎重考慮此事。由於有關課題涉及土地和運輸政策,最終必須由行政會議討論和決定,所以大家不要期待政府短期內在這方面有任何公布。

  但另一方面,我想大家清楚明白事實的真相。九廣鐵路東線、馬鞍山鐵路支線及西鐵沿線的確有為數不少的車站上蓋可供興建樓宇之用,總數大約為四萬六千個單位。但是大家關注的不是會否興建這些單位,因為答案是肯定的。我們關注的是樓宇興建及落成的時間。我剛才提及的住宅發展施工數據中已包括九鐵沿線物業上蓋工程已經動工的項目。至於尚未開工的項目,在我們與九鐵商討物業發展權之際,必須重新檢討。因此,這些尚未開展的項目肯定不能於未來三至四年內投入房地產市場。

  同樣地,地下鐵路公司機場快線和將軍澳延線沿線物業上蓋工程已經動工的項目亦已包括在有關的施工數據之中。至於尚未開展的項目主要是將軍澳車廠的住宅發展,這是一個超過十年的長遠發展,提供大約二萬個住宅單位。按照地鐵目前的發展時間表,未來數年不會有這個項目之下的單位落成。同時,地鐵公司作為一家上市公司,其前任主席早前亦已公開表示會因應市場情況來釐定其物業發展項目的時間表。

其他的住宅供應

  至於政府資助房屋方面,我想再一次明確表示,房屋委員會不會再興建居屋出售。我們正積極落實如何處理剩餘居屋單位的可行方案。在可見未來,我們亦沒有計劃推出已出售居屋屋苑中的貨尾單位。

  至於房協方面,政府早已不再向房協批出土地,以興建資助出售房屋。

  另一方面,市區重建局的重建項目只涉及土地轉換,在三數年內新增的單位數目亦不多。

私人住宅整體供應的現有數字(估計未來數年私人住宅物業市場的供應情況載於表四

  截至二○○三年六月三十日為止,經已開始地基工程及尚在興建中的私人住宅為六萬八千(差餉物業估價署有關私人住宅總存量和空置量包括村屋數目,但由於村屋在未補地價前不能在市場自由買賣,所以沒有計算在已開始地基工程的私人住宅單位數字內)個單位,扣除已經通過樓花方式出售的九千個單位後,尚在興建中並可在未來數年發售的住宅數目為五萬九千個單位。加上二○○三年上半年或之前已落成但仍未售出大約二萬個貨尾單位,估計未來數年私人住宅物業市場供應數目約為七萬九千個單位。

  當然,市場供應數目取決於發展商興建的數量。目前在發展商手上的「熟地」,即在短時間內可供發展的土地數量不多。發展商必定會視乎市場住宅樓宇的供求情況及其他的相關因素,決定是否進行個別發展項目。在整個發展過程中,涉及的程序還包括向城市規劃委員會申請規劃許可或修訂法定圖則、更改地契、按《建築物條例》提交建築圖則、以及興建工程等。假若發展商現時仍未就其發展項目展開地基工程,該項目也不能在未來三年間落成。以目前的情況來看,未來三年的樓宇供應量只會越來越少。事實上,從過去五年私人住宅物業成交的數字來看(私人住宅物業成交數字載於表五),總體成交數字變化不大,維持每年七萬五千宗左右。

貫徹執行房屋政策

  樓市的表現與經濟息息相關。過去幾個月,雖然香港經濟及房地產市場受到「沙士」的衝擊,但五、六月份的出口數字均有雙位數字增幅,旅客來港的數目亦較在「沙士」前大幅回升。香港於六月底與內地簽訂更緊密經貿關係的安排,進一步推動經濟活動。昨天金融管理局公布住宅按揭每月統計調查結果顯示,六月份的住宅按揭貸款業務有所增長,上月新借出貸款微升百分之二點七至五十三億港元。其中,新批出貸款大幅增加超過兩成半,達六十八億元。新辦貸款申請宗數也錄得兩成的增幅。我深信只要政府貫徹執行和深化房屋政策,落實「大市場、小政府」的目標,當整體經濟情況進一步改善,樓市定能逐步健康發展。我對樓市長遠前景是審慎樂觀的。

  多謝大家。

二○○三年七月三十一日(星期四)


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