立法會十二題：向三無大廈的業主提供支援

以下是今日（一月十五日）在立法會會議上梁美芬議員的提問和民政事務局局長劉江華的書面答覆：

問題：

據悉，現時有不少沒有業主立案法團（法團）、沒有任何形式的居民組織及沒有聘用物業管理公司（物管公司）的大廈（俗稱「三無大廈」）的樓宇管理不善，因而衍生衞生、保安、消防安全、大廈維修等問題，以致有關居民難以安居。就此，政府可否告知本會：

（一）是否知悉現時全港有多少幢三無大廈，並按區議會分區列出分項數字；

（二）民政事務總署自二○一一年推行的大廈管理專業顧問服務計劃至今分別協助多少個法團成立及重新啟動，並按區議會分區列出分項數字；

（三）過去六個月，民政事務總署有否檢討（ｉ）大廈管理專業顧問服務計劃及（ｉｉ）居民聯絡大使計劃的推行成效；如有，檢討的結果為何；如否，原因為何；

（四）會否考慮推行大廈聯管先導計劃，聘請物管公司在指定時限內（ｉ）為多幢相鄰三無大廈提供物業管理服務，以及（ｉｉ）協助該等大廈的業主成立或重新啟動法團；如會，詳情為何；如否，原因為何；及

（五）會否參考樓宇更新大行動及優化升降機資助計劃，向三無大廈的業主提供財政支援，以協助他們解決因樓宇管理不善而衍生的衞生、保安等問題？

答覆：

主席：

就梁議員提問的五個部分，我現回覆如下：

（一）「三無大廈」指沒有業主立案法團（法團）或任何形式的居民組織，亦沒有聘用物業管理公司（物管公司）管理的大廈。截至二○一九年十月，全港約有5 300幢「三無大廈」。按區議會分區的「三無大廈」數目載列於附表一。

（二）及（三）由於「三無大廈」業主和住戶缺乏平台討論和處理共同關注的問題，往往難以有效管理這些大廈。相對較舊的「三無大廈」若缺乏適當管理和維修，可能導致樓宇失修，也可能影響樓宇和公眾安全。

就此，民政事務總署（民政總署）於二○一一年十一月推出了「大廈管理專業顧問服務計劃」（顧問服務計劃）和「居民聯絡大使計劃」，為「三無大廈」提供支援服務。

顧問服務計劃現時為第三期（由二○一七年四月至二○二○年三月）。在顧問服務計劃下，民政總署委聘物管公司為合資格的舊樓（即樓齡30年或以上的住宅或綜合用途大廈，住宅單位每年的平均應課差餉租值不高於指定水平，大廈的公用部分因失修或破損而需要進行保養及維修工程）業主，特別是「三無大廈」的業主，免費提供一系列大廈管理專業意見及跟進服務。這些服務包括協助成立法團或協助法團恢復運作、協助招募居民聯絡大使、出席法團會議，提供專業意見和文書支援服務、協助法團申請各類維修資助和貸款計劃、協助法團投購第三者風險保險，以及提供大廈管理培訓等。透過上述服務，物管公司協助業主克服起步和統籌方面的困難，並循序漸進地培訓業主以承擔管理責任。

「居民聯絡大使計劃」則旨在透過招募居住在樓齡30年或以上的「三無大廈」的業主或租客，成為居民聯絡大使，以建立居民聯絡網絡，推廣有效管理大廈的信息。居民聯絡大使會協助居民商討和處理日常的大廈管理事宜（例如大廈的清潔、保安及消防安全等），以及鼓勵居民分享大廈管理的經驗和知識。他們亦會協助政府部門聯絡居民，以傳達大廈管理相關事宜的信息。

自顧問服務計劃推出以來，物管公司已接觸約3 800幢大廈（涉及58 000個單位）和成功進行約18 000次家訪，涵蓋計劃下全部合資格的「三無大廈」。顧問服務計劃成效重點綜合如下：

按區議會分區的已成立／重新啟動的法團數目載列於附表二。

至於「居民聯絡大使計劃」方面，自推出以來，已招募逾4 000名居民聯絡大使。截至二○一九年十月，透過居民聯絡大使參與協助成立的法團共有474個。

透過持續推廣良好大廈管理與推行上述支援措施，「三無大廈」的數目在過去數年逐漸減少，由二○一一年年中約6 600幢減少至二○一九年十月約5 300幢。鑑於顧問服務計劃受到目標大廈業主及社會有關人士歡迎，認為計劃有助舊樓業主改善大廈管理、居住環境及樓宇安全，正如二○一九年施政報告附篇提到，我們會將顧問服務計劃恆常化；我們也會繼續推展「居民聯絡大使計劃」，以持續為「三無大廈」和舊樓業主提供支援。

（四）大廈管理日常運作涉及不同的範疇，包括常見的環境衛生、大廈保安、公用設施保養等，這些工作所牽涉的安排及費用，理應經由大廈業主商討，並按照公契的規定處理。若由政府委聘物管公司代為決定，一方面有違業主負責管理和維修私人大廈的原則，亦可能會引起不必要的爭拗甚至訴訟。

此外，大廈公契除了訂明大廈的公用部分、個別業主的專用部分和各個單位的不可分割業權份數之外，也會就很多大廈管理事宜作出詳細的規定及指引。大廈公契是因應大廈本身的情況而訂立的私人合約，由於大廈有其各自的公契，不同大廈的公契所訂明的業主責任及權利亦有所不同。　　

因此，任何採用「大廈聯管」的方案，必須透過所有相關大廈的業主共同商議並達成共識方能成事。考慮到「三無大廈」的實際處境，要在沒有任何居民組織的情況下理順不同大廈因公契條文所衍生的管理問題，從而以「大廈聯管」方式進行管理，未必切實可行。即使由政府委聘物管公司為相鄰的「三無大廈」提供統一的物業管理服務，亦不能解決不同大廈的公契所訂明的業主責任及權利有異而需要相關大廈的業主共同商議並達成共識的根本問題。

至於協助業主成立或重新啟動法團方面，正如前文所述，顧問服務計劃下的物管公司已透過家訪和招募居民聯絡大使等提供協助。我們會繼續透過顧問服務計劃和「居民聯絡大使計劃」協助「三無大廈」的業主成立法團。

（五）在財政支援方面，發展局表示，「樓宇更新大行動2.0」向合資格樓宇的自住業主提供財政及技術支援，以協助他們進行強制驗樓計劃的訂明檢驗和修葺工程。至於「優化升降機資助計劃」，則向合資格樓宇業主提供經濟誘因及適切的專業支援，鼓勵他們優化舊式升降機。上述計劃的主要目的是希望透過資助計劃，鼓勵業主進行相關的大廈維修及升降機優化工程，以保障公衆安全；有關計劃適用於合資格樓宇，並非針對「三無大廈」。

而「三無大廈」方面，顧問服務計劃下委聘的物管公司一直有協助法團申請各類維修資助和貸款計劃，包括「樓宇更新大行動2.0」及「優化升降機資助計劃」，藉此鼓勵「三無大廈」成立法團。

此外，民政總署已透過「關愛基金──舊樓業主立案法團津貼計劃」提供資助，以減輕舊樓法團在日常運作開支的負擔，並協助法團遵行法例的相關規定，此舉同樣有助鼓勵「三無大廈」的業主成立法團。視乎「三無大廈」的狀況和需要，部分民政事務處亦會提供協助，例如透過「地區主導行動計劃」，為「三無大廈」提供一次性的清潔服務，以示範良好大廈管理的成效，鼓勵住戶參與大廈管理工作。

完
2020年1月15日（星期三）
香港時間16時05分

 


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