引言
於2003年年初爆發的嚴重急性呼吸系統綜合症（非典型肺炎），令我們意識到忽視大廈管理維修可能會引致嚴重後果。現時不少樓宇的管理和維修均需要加以改善，才能延長樓宇壽命和增加物業價值，而更重要的是藉此改善住戶和鄰里的衞生和居住環境。
現況
樓宇管理及維修的基本原則是業主有責任確保樓宇整體狀況良好。由於這項原則未獲廣泛接受，以致現時社會上保養大廈的意識薄弱。此外，缺乏有關專業知識和能力、沒有持之以恆保養樓宇和對拆卸重建抱錯誤的期望，也是樓宇失修的原因。
多年以來，政府嘗試透過立法、執法、支援業主、宣傳教育，以及市區更新等，去解決業主忽視樓宇管理維修的問題。政府每年投入數以億計的資源去進行這些工作，但成效有限。危險或違例的建築工程不勝枚舉，並對市民構成危險。另一方面，現時約有11 000幢大廈尚未成立業主立案法團及並無聘用物業管理公司。我們需要謀求有效而又持續可行的方法，及早解決問題。
新方向
總括而言，處理這個問題有3個方案。第一是繼續現時的工作，但市區老化、樓宇失修及居住環境惡劣等現存問題非但不能解決，而且會不斷加劇。
第二個方案是實施強制性樓宇安全檢驗計劃，規定達到若干樓齡的大廈要定期驗樓，並按驗樓結果針對樓宇狀況進行所需的維修。這樣可及早發現和修正問題。不過，驗樓計劃本身屬一次性，重點在於補救而非預防。研究如何將定期驗樓融入持續有效的整體大廈管理及維修工作，效益可能更大。無論如何，驗樓是業主的責任，不應由納稅人承擔。
第三個方案是融合妥善維修和有效管理。持續關注樓宇管理及維修，不但可以及早發現和修正樓宇的問題及損毀情況，還可以預防樓宇失修。長遠來說，業主既可節省開支，同時其物業作為一項重要資產亦可獲保值甚至增值。此外，環境若得到改善，社會亦不再需要投入大量資源去解決樓宇失修問題，社會和居民因而受惠。因此，將妥善樓宇管理及維修融入日常工作內，並持之以恆，相信是更具吸引力的長遠解決方法。私人機構應可提供業主所需的服務，從而達至妥善管理維修的目標。
在訂出推行策略的細節前，我們希望了解社會各界是否普遍認同「融合妥善管理維修」這個方案。因此，我們特別就下列各項徵詢社會意見：
我們在釐訂未來路向時，會參考社會各界對以上問題的回應。以下是我們可以考慮的下一步工作。
現代的大廈管理維修工作除了需要不少時間和努力外，亦涉及各項專門知識。因此，業界應礇聚各類專才，發展成具競爭力的行業，透過提供一站式長期服務，以滿足不同大廈和不同業主的需要。可以考慮的做法包括：把鄰近的大廈納入同一個管理維修計劃，讓營運開支達到最佳效益；以及提供全包合約，兼顧大廈的日常管理和長期維修。我們鼓勵業界循這些方向進一步發展。
許多保養欠佳的樓宇根本沒有正式的管理架構。我們明白單靠成立業主立案法團本身未必一定能夠完滿解決問題。然而，我們需研究法團在大廈管理上的角色，以及探討在甚麼情況下需要實施強制性大廈管理。
如何確保所有業主繳付所需費用，對大廈的妥善管理和維修極為重要。我們認為政府不宜直接干預有關費用的收取。不過，我們可考慮應否加強目前追討管理費用的辦法，以及研究是否有需要推出新措施。
為了嘉許優質的大廈管理維修，我們會探討自願樓宇評級制的可行性。
在業主應負責大廈管理維修的大前題下，任何以公帑提供的援助，應只限於真正有需要的業主。屋宇署已設有貸款計劃，向業主提供過渡性援助，以應付非經常性的大廈維修工程。目前，此計劃的對象只包括個別業主。我們可考慮放寬借款的資格，使業主立案法團亦可向基金借款，並在需要時增加該基金的注資。我們也可研究應否和如何協助真正有需要者，如年老而又收入低微的業主。此外，我們也可研究是否需要就設立大廈維修備用基金，為業主提供指引，以協助他們應付非經常性開支。
政府會透過適當的法律架構等措施，繼續提供有利的環境，促進業主和業界合作，從而繼續支援和推動大廈的妥善管理和維修。我們亦會繼續採取執法工作，提高業主對大廈管理維修的意識，以及確保有關政策全面而一致。我們也會與區議會緊密合作，並盡量借助香港房屋協會及市區重建局等非政府機構的專業知識及資源，致力推展有關工作。
未來工作
我們歡迎各界就本文件提出意見。提交方法載於封面內頁。