立法會十八題︰住宅單位及住宅發展項目用地的供應情況

以下是今日（十一月二十九日）在立法會會議上陳淑莊議員的提問和發展局局長黃偉綸的書面答覆：

問題︰

就本港的住宅單位及住宅發展項目用地的供應情況，政府可否告知本會：

（一）過去五個財政年度，以及預計本個和未來四個財政年度，每年（i）公共租住房屋（公屋）、（ii）資助出售房屋及（iii）私人住宅項目的落成單位數目（按表一及表二列出）；是否知悉現時該三類住宅單位分別的空置數目；

（二）就政府已物色到具房屋發展潛力的210幅用地每幅而言，（i）其面積、（ii）其現有用途、（iii）修改有關法定圖則的最新進度，以及（iv）其擬議新用途是（a）發展資助房屋（包括公屋以及居者有其屋計劃、綠表置居計劃及港人首置上車盤）還是（b）發展私人住宅項目（按每幅所在地點以表三列出）；

表三

（三）現時分別有多少幅閒置的政府住宅用地和以短期租約方式租出的政府用地；該等用地每幅的（i）面積及（ii）規劃進度（按每幅所在地點以表四及表五列出）；政府會否承諾將該等用地優先撥作發展資助房屋；如否，原因為何；

表四：閒置的政府住宅用地

（四）現時政府以何具體準則決定全年及每季的住宅用地賣地數目，以及有否定期檢討賣地計劃以確保房屋供應量達標；有否監察私人發展商發展其住宅用地的進度；如有，現時有多少幅有關用地閒置，以及該等用地每幅的（i）面積及（ii）有關發展商有否計劃於未來10年內動工興建房屋（按每幅所在地點以表六列出）；如沒有監察，原因為何；

表六

（五）有否檢討現時住宅用地的賣地條款中關於發展商建成住宅期限的條文，以確保有關的住宅單位如期供應市場；如有，詳情為何；如否，原因為何；
 
（六）香港房屋委員會（房委會）在過去五個財政年度，以及預計在本個和未來四個財政年度，每年的（i）盈餘以及（ii）現金及投資結餘（按表七及表八列出）；

表七

（七）房屋儲備金自二○一四年成立至今以及預計於本個及未來四個財政年度，每年（i）政府已經／將會向儲備金注資的金額以及（ii）管理儲備金所涉實際／預算開支（包括開支項目）（按表九及表十列出）；政府以儲備金支持房委會興建公營房屋的最新安排，以及未來10年由儲備金撥款予房委會的計劃；及

表九

（八）有否計劃引入更多資助房屋的種類，包括重新推出夾心階層住屋計劃；如有，詳情為何；如否，原因為何？

答覆：
 
主席：
 
經諮詢運輸及房屋局後，我就問題的各部分回覆如下：
 
（一）過去五年，公共租住房屋（公屋）單位、資助出售單位及私人住宅單位落成數目表列如下︰

註一︰數字包括香港房屋委員會（房委會）和香港房屋協會（房協）的公屋及資助出售單位落成量，但不包括巿區重建局於二○一五／一六年度一次性提供的322個資助出售單位。

私人住宅單位（註二）

註二︰私人住宅單位方面，差餉物業估價署會定期公布上述以曆年計算的數字。根據差餉物業估價署二○一七年四月出版的《香港物業報告2017》，私人住宅單位是指各自設有專用的煮食設施和浴室（及／或廁所）的獨立居住單位。這類別物業並不包括村屋、房委會和房協興建的出租屋邨單位、租者置其屋計劃下售出的單位、資助出售單位，以及政府所擁有的宿舍。

未來預計的公屋單位、資助出售單位及私人住宅單位落成數目表列如下︰

公營房屋（註三）

註三： 根據二○一七年九月的預測。單位數目計至最近的百位整數。由於進位原因，數字相加結果可能不等於所列總數。

註四︰私營房屋方面，差餉物業估價署會定期公布上述以曆年計算的數字。政府並無編製二○一九年或以後私人住宅單位的按年預測落成量。根據差餉物業估價署二○一七年四月出版的《香港物業報告2017》，私人住宅單位是指各自設有專用的煮食設施和浴室（及／或廁所）的獨立居住單位。這類別物業並不包括村屋、房委會和房協興建的出租屋邨單位、租者置其屋計劃下售出的單位、資助出售單位，以及政府所擁有的宿舍。

在二○一七年九月底，房委會轄下可供出租的空置公屋單位數目約為3 700個，空置率（註五）約為0.5%。房委會並沒有空置資助出售單位數目的資料。

註五︰空置率是指「可供出租的空置單位」（不包括已撥供申請者考慮並預計可於短期內租出的公屋單位）佔所有可供出租公屋單位的比例。

在二○一七年第三季，房協轄下共有230個可供出租的空置公屋單位（註六）。房協並沒有空置資助出售單位數目的資料。

註六︰可供出租的空置單位不包括已撥供申請者考慮並預計可於短期內租出的公屋單位。
 
根據《香港物業報告2017》，二○一六年年底私人住宅單位的空置量為43 657個單位，約佔該年總存量的3.8%。

（二）超過210幅具房屋發展潛力的土地資料見附件。當中已劃作或改劃作房屋發展的用地，其土地面積及單位數目等資料載於相關城市規劃委員會（城規會）的公開文件內（詳情見城規會網站︰www.info.gov.hk/tpb/index.html）。截至二○一七年十一月初，上述合共約210幅用地中，有103幅已劃作或改劃作房屋發展，估計合共可提供約122 200個住宅單位（包括約74 900個公營房屋單位和約47 300個私營住宅單位），另外41幅用地已開展法定改劃程序，估計完成後合共可提供約74 100個住宅單位（包括約69 100個公營房屋單位和約5 000個私營住宅單位）。就其餘用地而言，待完成技術研究後，我們會擬訂包括土地面積及單位數目等發展細節，並根據一貫做法及既定程序諮詢區議會及相關持份者，將改劃建議呈交予城規會考慮。

（三）截至二○一七年十一月中，以短期租約方式批出的土地資料如下︰

註七︰包括批租予香港機場管理局以供進行三跑道系統的土地平整和相關工程的短期租約（1 640公頃）和批租予嘉道理農場暨植物園用作水源保育及農業用途的短期租約（55公頃）。

正如早前發布的資料顯示，短期租約用地用於支援不同用途，主要包括租住公屋／居者有其屋計劃／鐵路發展項目／機場三跑道系統／公用事業所需的施工區／工地、宗教／社區／其他非牟利用途，以及露天倉庫、貨櫃存放和臨時收費停車場。作為長遠發展用途施工區／工地的短期租約用地，待建造工程完成後，地政總署會就長遠發展用途批出地契，而與基建有關的用地屆時便交由負責的機構或部門管理和運作有關設施。換言之，此類短期租約實際上是過渡性安排，讓工程開展以落實土地的長遠發展用途。此外，並非所有土地均適合作房屋發展。

目前並不存在所謂的「閒置住宅土地」。如根據土地用途檢討結果個別土地被認為可作房屋發展，我們會優先處理這些土地，例如進行改劃或納入新發展區項目內，以釋放其房屋發展潛力。如這些土地因要進行技術評估、法定程序、收地和清拆以至基建工程等因素而未能在短期內發展成房屋，我們會繼續透過短期租約或臨時政府撥地方式，將土地作臨時用途。

（四）及（五）一般而言，政府的全年賣地計劃會於每個財政年度前制訂並公布。在制訂賣地計劃時，政府會考慮不同因素，包括政府的私營房屋供應目標、市場情況、用地需進行各種程序的進度（例如終止短期租約、工務工程、修訂有關分區計劃大綱圖等）、用地的面積和位置、用地可提供的單位數量、其他私營房屋供應來源的估算等等。透過全年賣地計劃，我們預先提供有關土地的基本資料，為市場提供具透明度的土地供應計劃，讓市場作所需準備。
 
接着，政府再按季預先公布季度賣地計劃，主要是考慮到市場最新情況、準備有關土地的進度、整體供應的最新情況等。
 
發展商在購買政府推售的住宅用地或完成地契修訂以進行住宅發展後，須根據賣地或地契修訂條件所載的「建築規約」期限內建成該條件訂明的最低樓面總面積，並取得由建築事務監督發出的佔用許可證。住宅項目的「建築規約」期限一般為48個月至72個月不等。政府會按每個發展項目的實際情況，包括其規模及複雜性等因素，訂出適當的「建築規約」期限。
 
（六）房委會過去五年的盈餘和現金及投資結餘如下：

註八︰已扣除建築工程的支出。

根據房委會在二○一七年一月通過的二○一六／一七至二○二○／二一年度的預算和財政預測，未來每年預計盈餘和現金及投資結餘如下：

（七）房屋儲備金及其累積投資收益會用以資助公營房屋發展計劃及相關的基建配套。政府在二○一四／一五年和二○一五／一六年為房屋儲備金分別預留270億元及450億元，兩筆注資連同利息合共約770億元。政府暫時未有計劃再向房屋儲備金注資。
 
房委會暫時未有需要要求政府注資。當政府與房委會就所需注資的金額和時間表達成共識後，政府會在適當時候向立法會財務委員會申請從房屋儲備金撥款，以支持房委會的公營房屋發展計劃。政府暫時未有實際或預計涉及管理房屋儲備金的開支項目。
 
（八）資助出售房屋一向是房屋階梯的重要一環。《2017年施政報告》已提出一系列措施，致力建立置業階梯。除了繼續支持房委會及房協推行居者有其屋計劃（居屋）等資助出售單位項目外，政府建議房委會將「綠表置居計劃」（「綠置居」）（註九）及「擴展居屋第二市場至白表買家的臨時計劃」（臨時計劃）（註十）恆常化，幫助中低收入市民循房屋階梯上移。此外，政府打算推出「港人首次置業先導計劃」，讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升下重燃置業希望。政府會在敲定細節後於明年年中公布先導計劃的詳情。

註九︰為進一步協助綠表人士（主要為現有公屋住戶）自置居所及完善房屋階梯，房委會於二○一六年推出「綠置居」，選擇合適的正在興建公屋項目，以先導計劃形式出售給綠表人士，單位定價較居屋單位低廉。

註十︰為回應中低收入家庭自置居所的願望，房委會先後於二○一三年和二○一五年推出兩輪臨時計劃，讓白表人士在居屋第二市場購買未補價的資助出售單位。

完

2017年11月29日（星期三）
香港時間18時33分

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