立法會九題：市區重建局的重建項目

　　以下是今日（二月二十一日）在立法會會議上陳恒鑌議員的提問和發展局局長甯漢豪的書面答覆：
 
問題：
 
　　市區重建局（市建局）計劃於觀塘市中心重建項目中引入「垂直城市」發展理念及「浮動規劃參數安排」。關於市建局的重建項目，政府可否告知本會：
 
（一）是否知悉，目前市建局有多少個擬重建項目採用「垂直城市」發展理念，以及採用該理念後，預計該等項目（i）可增加的地積比率及樓面面積（以表列出），以及（ii）可為有關地區帶來的經濟效益為何；
 
（二）鑑於據報，荃灣舊區的住用地積比率僅為五倍，是否知悉，市建局會否考慮在荃灣舊區的重建項目採用「浮動規劃參數安排」；如會，詳情及時間表為何；如否，原因為何；
 
（三）是否知悉，市建局有否計劃透過荃灣舊區的重建項目改善該區的配套設施（包括交通及醫療），以應付該區人口及物流的增長；如有，詳情及時間表為何；如否，原因為何；及
 
（四）是否知悉，目前市建局有多少個擬重建項目採用「浮動規劃參數安排」，以及採用該安排後，市建局重建項目接獲投標書的比例及中標率提升了多少（以表列出）；有否市建局重建項目的發展商在該安排下，調撥發展樓面作不同規劃用途的案例？
 
答覆：
 
主席：
 
　　「浮動規劃參數」指在總體發展樓面不變前提下，容許靈活調撥樓面作准許用途，通常亦須符合個別准許用途的總樓面面積上限。「垂直城市」的發展概念，則是指在高密度縱向樓宇內容納住宅、商業、辦公室及社區設施等混合並兼容的用途。經徵詢市區重建局（市建局），我現就問題的各部分答覆如下：
 
（一）及（四）觀塘市中心第四及第五發展區項目（重建項目）原規劃作包括寫字樓、酒店和商場等綜合商業發展，是市建局首個採用「浮動規劃參數」的重建項目，即在總體發展樓面不變的前提下，容許中標發展商可靈活調撥樓面作上述准許的商業用途。
 
　　去年初重建項目未能成功招標後，市建局重新檢視項目的發展模式，考慮到重建項目的地盤面積龐大，毗鄰觀塘港鐵站及大型公共運輸交匯處，交通便利，故認為可提升建築物高度以創造容量，並適合試行「垂直城市」的發展概念，建議以「混合發展」模式加入住宅用途，容許作住宅、商業、辦公室及酒店等混合發展，同時增加公共設施。修訂建議保留「浮動規劃參數」機制，讓日後的中標發展商在不超逾設定上限的前提下靈活調撥住用及非住用樓面面積作不同用途，以更充分發揮土地的重建潛力及提升項目在應對市場轉變的韌性。
　　 
　　按照擬議修訂方案的最新建議，重建項目的總樓面面積會較舊方案增加約百分之二十五，最高總樓面面積由201 220平方米，增加至251 100平方米，而總地積比率約為12倍。去年用以招標的原方案及擬議修訂方案的主要規劃參數表列如下:
 
  擬議修訂方案 原方案 相差
總樓面面積（平方米） 251 100 201 220 +49 880（+約25%）
商用（平方米） 最高153 700 192 619 -38 919（-約20%）
住用（平方米） 最高110 100 - +110 100
政府、機構或社區設施
（平方米）		 17 200（註） 8 601 +8 599（+100%）
住宅數目 1 750 0 +1 750
地面公眾休憩空間（平方米） 不少於7 200 大約7 200 -
地面以上戶外共用空間
（平方米）		 不少於4 000 3 230 +770（+約24%）
            
　　擬議修訂方案提升了土地用途組合的多元性，而住用及非住用樓面面積在不超逾設定上限的前提下靈活調撥，可為將來發展帶來更多設計彈性，相信這安排能增加項目對市場的吸引力，有助加快重建的步伐。項目亦會為社區帶來更多規劃裨益，包括提供更多政府、機構或社區設施，以及公眾休憩用地。
　　 
　　該重建項目是市建局目前唯一採用「浮動規劃參數」和「垂直城市」概念的重建項目。由於重建項目有待修訂方案完成法定城規程序後再在適當時候重新招標，故現階段未知日後發展商會否調撥樓面作不同准許用途。
 
（二）及（三）荃灣舊區的住宅用地基於區內情況及基建設施容量的考慮，通常會以不高於五倍的住用地積比率發展。為了善用土地和推動舊區更新，市建局已開展「荃灣地區規劃研究」，並剛於二○二三年底完成了第一階段「基線研究及分析」，現正展開第二階段「檢視規劃重整的機遇與限制」的工作。市建局正審視最新的基建情況以評估增加該區發展容量的可行性，以及增加發展容量對基礎設施額外需求的影響和所需配套。市建局其後會在第三階段制訂「規劃及城市設計框架」和「市區更新大綱發展藍圖」時一併考慮其他主要規劃議題，如規劃願景、人口密度、交通規劃、公共設施（包括醫療和社褔設施、公共空間）等，以及從地區諮詢所收集的意見，務求為荃灣長遠發展建議，制訂合適的規劃參數及發展模式。市建局會在研究當中考慮「浮動規劃參數」對個別用地的適用性。
 
註：獲豁免計入總樓面面積。
 
完
2024年2月21日（星期三）
香港時間16時25分

返回