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私人發展公眾休憩空間設計及管理指引

為改善香港的城市景觀及回應市民就管理私人發展項目內公眾休憩空間的關注,發展局委託顧問進行研究,以制訂一套私人發展公眾休憩空間的設計及管理指引,並在過程中徵詢持份者的意見。這項顧問研究經已完成。發展局已接納顧問的建議,並公布私人發展公眾休憩空間設計及管理指引。該指引已於2011年2月14日起生效。



在私人發展項目內提供公眾設施的背景資料
  1. 私人發展項目內的公眾設施大致可分為這幾類:(a) 政府、機構或社區設施,如社區會堂、老人中心等;(b) 公眾休憩空間;(c) 行人/車輛通道,例如行人道、天橋和公共通道;以及(d) 公共交通總站。按有關的地契或「撥出私有地方供公眾使用的契約」(公用契約)的條款規定,一些公眾設施在落成後會交回相關政府部門,另一些則由私人發展商或業主繼續管理及保養。

  2. 在以下情況,發展商會在其私人發展項目內提供公眾設施,供公眾使用:

    1. 賣地─決策局/部門可建議包括這類設施,以應公眾需求;

    2. 批地和私人發展/重新發展(涉及規劃許可及契約修訂/換地):

      1. 決策局/部門可建議包括這類設施,以應公眾需求;或

      2. 發展商可能在向城市規劃委員會(城規會)提交的規劃申請書中建議提供這類設施。城規會在批准規劃申請時最終可把上述規定列為規劃條件。在「綜合發展區」地帶內的發展項目,發展商須以總綱發展藍圖的形式向城規會提出規劃申請。城規會會在審批有關藍圖時加入這類條件。

    如可行的話,這類規定可成為土地契約條款(例如發展項目涉及新契約或修訂契約)。

  3. 在發展項目內提供公眾設施,原意是希望能促進綜合設計、善用土地,以及更妥善規劃用地或使某類公眾設施得以早日落成,以滿足較廣的地區或全港需要和應付建議發展項目所帶來的人口。

  4. 另外,有些情況是在私人樓宇範圍內提供港鐵設施、為擴闊街道而移後樓宇,以及提供穿過樓宇的行人通道,供公眾使用。建築事務監督根據建築物條例在以下情況會給予業主優惠或補償,例如在計算該樓宇的總樓面面積時豁免計算有關空間的面積;或給予額外總樓面面積:

    1. 為補償在私人樓宇內撥出若干空間興建地鐵設施。樓宇落成後,上述範圍會移交政府,然後交予鐵路公司。

    2. 為補償發展商撥出用地或部分地方作公眾通道(例如為擴闊街道而移後樓宇,以及提供穿過樓宇的行人通道)。業主的權利和義務會在公用契約內列明。

  5. 一般來說,政府、機構或社區設施、公共交通總站及地鐵設施會在落成後移交政府。至於其他設施,假如無需移交政府,則有關的合約文件會就設施的管理、維修及開放予公眾等安排作出規定如下:

    1. 就公眾休憩空間、行人和車輛通道而言,假如由地政總署規管的土地契約內已作出相關規定,則該等設施受相關規定所規管;以及

    2. 就移後樓宇以擴闊街道及穿過樓宇的行人通道而言,規管該等設施的相關規定,載於由屋宇署規管的公用契約內。

  6. 為了確保發展商履行相關條文,地政總署與屋宇署會在發展項目竣工後進行視察,並確定發展項目符合土地契約或建築圖則內所有規定後,才會發出完成規定事項證明書(滿意紙)(若適用的話)或入伙紙。這兩個部門會透過突擊巡查,以監察有關條款的執行情況,並會在接到市民投訴後採取跟進行動。

  7. 業主的權利與義務,詳載於土地契約或公用契約內,視乎何者適用。一般來說,私人發展項目的業主必須履行以下義務:

    1. 按照土地契約或公用契約條文所規定,容許公眾人士合法地使用該等設施,以及確保該等地方暢通無阻(若適用的話);以及

    2. 妥善管理和維修該等設施,達至令政府感滿意的水平。

    公眾可免費使用大部分的公眾設施,但某些設施除外,例如土地契約指定的公眾收費停車場或戶外食肆座位;以及就時代廣場的個案,根據公用契約,有關人士使用有關範圍作臨時展覽及陳列用途,所需繳付的費用。

  8. 由於業主必須根據土地契約或公用契約開放該等設施供公眾使用,因此,讓這類發展項目的業主採用一套合理、清晰而具透明度的指引,供使用者遵從,亦屬合理的做法,正如政府或公營機構亦會依從某些規則及規例來管理其轄下的公眾設施。

在未來的私人發展項目內提供公眾休憩空間的優化安排

發展局於2010年1月就在未來的私人發展項目內提供公眾休憩空間的優化安排向立法會發展事務委員會提交討論文件,有關的優化安排包括:

  1. 公眾休憩空間的提供

    1. 除非根據《香港規劃標準與準則》,目前或預計日後區內的休憩空間不足,或在特殊情況下,從整體的規劃或城市設計的角度進行嚴格評估後,有理據支持提供公眾休憩空間,否則政策局/部門不應建議城市規劃委員會(城規會)接納或要求發展商在私人土地及/或毗鄰的政府土地上,提供公眾休憩空間,作為私人發展項目的一部分;

    2. 即使根據上文第1項的原則,可能有理據支持在私人土地及/或毗鄰的政府土地上,提供公眾休憩空間,作為私人發展項目的一部分,但如果發展項目受不限制土地用途契約規管或實際上不可能在土地契約內規定須提供公眾休憩空間,政策局/部門不應建議城規會接納或要求發展商提供公眾休憩空間,因為這些擬議的規劃增益可能難以落實;

    3. 作為規則,如住宅發展項目可能出現共有業權的情況,政策局/部門不應建議城規會接納或要求發展商在有關的住宅發展項目的私人土地內,提供公眾休憩空間,而令個別業主須承擔管理和維修保養公眾休憩空間的責任;以及

    4. 就無須呈交城規會審議,但由地政總署因土地契約的緣故而另外傳閱的發展建議,政策局/部門在提供意見時,上文第1至3項的相同原則亦同樣適用。


  2. 因公眾需要而提供的公眾休憩空間的財務責任

    1. 不論在私人土地或政府土地上,在私人發展項目內提供的公眾休憩空間,建設費用應由發展商承擔;

    2. 至於經常費用:

      1. 如不屬下文第b項所述情況,在政府土地上提供的公眾休憩空間,在建成後或在政府要求時(視乎情況而定)應交還政府,而管理和維修保養公眾休憩空間的經常費用, 應由政府承擔;

      2. 如在毗鄰商業發展項目的政府土地上提供公眾休憩空間,政府可請該商業發展項目的發展商/業主承擔管理和維修保養公眾休憩空間的經常費用。如發展商/業主接受邀請,則應在土地契約訂明承擔經常費用的責任;

      3. 如在進行商業發展項目的私人土地上提供公眾休憩空間,根據土地契約,該商業發展項目的發展商/業主須在整段契約期內,管理和維修保養公眾休憩空間; 以及

      4. 不過,如公眾休憩空間規模龐大或佔地甚廣,或提供公眾休憩空間的費用不菲,與整體的發展成本不成比例, 政府不應利用這機會要求發展商承擔全部費用,而應酌情考慮承擔提供公眾休憩空間的部分或全部費用(包括建設費用和經常費用)。




發展局
2015年7月